Sobre el carácter del territorio existen tres teorías:

• La del territorio sujeto.
• La del territorio objeto y
• La del territorio como marco de competencia.

Hay parcialidad en la visión exclusiva desde cualquiera de estos ángulos, pues, según sea la posición que se adopte, el territorio aparece únicamente como parte integrante de la personalidad del Estado, o como instrumento y propiedad de és­te, o como simple frontera de su actividad. Lo acertado es no escindir tales consideraciones, pues el territorio participa, al menos en cuanto construcción técnica, de los tres caracteres.

Por eso se le ha comparado con el or­ganismo humano, el cual es, a la vez, componente del sujeto personal, materia dominada por éste y contorno de la personalidad. A continuación, analizamos los tres enfoques relativos al papel del territorio en el Estado; territorio-sujeto, territorio-objeto y territorio-límite.

• El territorio, mirado como elemento integrante de la personalidad del Estado. Fundándose en el carác­ter indispensable que tiene el territorio para la vida del Estado, algunos tratadistas deducen que es un elemento del ser y de la personalidad del Estado. Pero, en puridad el territorio es una condición de existencia y no un ele­mento constitutivo. Es un medio al servicio del Estado, el cual es, esencialmente, Poder ejercido sobre un pue­blo. El territorio es la base física que sustenta a la colec­tividad políticamente organizada. Pueblo y Poder son la dualidad esencial del fenómeno Estado; el tercer elemen­to, el territorio, no es propiamente constitutivo y vale como base de acción y en cuanto factor de continuidad histórica.

• El territorio como objeto del dominio.- El Es­tado tiene la facultad de disponer del territorio y de las cosas contenidas en él: Quidquid est in territorio est etiam de territorio. La inmunidad de la cual gozan las representaciones diplomáticas ha establecido reservas de la soberanía respecto de los inmuebles ocupados por ellas. Pero se trata simplemente de limitaciones que el propio Estado impone a su soberanía, pues dichos in­muebles continúan perteneciendo al territorio nacional. La ficción de extraterritorialidad, abandonada hace décadas, no es sino un homenaje a los principios que rigen la inmunidad diplomática y no supone la avulsión del territorio nacional.

Dado que la Soberanía, propiamente hablando, no puede ejercerse sino sobre las personas, el derecho del Estado sorbe el territorio no es de imperium sino de do­minium, o sea de propiedad. Pero el dominio del Estado sobre su territorio no es inmediato, puesto que para ejer­cerlo precisa de la mediación de un pueblo determinado, por lo que es igualmente válido sostener que el derecho del Estado sobre un territorio no es de dominium sino de imperium. Lo cierto es que tiene el derecho de ex­propiar por utilidad pública o de devastar para fines de defensa nacional. El derecho que el Estado ejerce so­bre el territorio es un derecho real eminente, o sea de superpropiedad que no debe ser confundido con el que ejerce sobre sus bienes patrimoniales o de dominio di­recto.

El derecho del Estado sobre el territorio se contrae a ciertas facultades de utilización, pero sin desconocer los derechos de propiedad. Cuando el Estado or­dena a los propietarios determinados actos de absten­ción, lo hace porque los terrenos forman parte del te­rritorio y sobre éste le corresponde ejercer un derecho real de uso que, por fundamentarse en el interés públi­co, está por encima del interés privado. El derecho que el Estado ejerce sobre el territorio participa del carácter funcional del Estado y tiene su explicación en el in­terés público. Es, por tanto, un derecho real institucional, como señala Dabin.

Como persona jurídica  puede el Estado poseer bienes que no sean de uso público y que se hallan sometidos a las normas de derecho privado. Pertenecen al Estado los bienes de uso público, las playas, las tierras públicas, o sea aquellas que no han tenido dueño o        que han sido abandonadas, el mar adyacente, su fondo y su subsuelo, las minas, los bosques, las fuentes na­turales de riqueza antes de su concesión, los ríos y demás aguas corrientes así como los lagos y los respecti­vos cauces y álveos. Los bienes de uso público son ina­lienables e imprescriptibles. Pero el Estado puede desvincular del uso público un terreno que ya no preste utilidad y transferirlo a su dominio privado, como en el caso de un camino antiguo. Una vez desafectado, el bien es enajenable y sigue las normas del derecho pri­vado.

• El territorio como marco de competencia legal.- El territorio es el límite material de la Sobera­nía; es el área de compulsión, como define Duguit:

“Bajo el imperio de las necesidades prácticas, el Derecho Internacional Público ha formulado reglas sobre la separación de territorios en los cuales se ejercita la ac­ción de Gobiernos diversos. El territorio es, por tanto, la parte del Globo sobre la cual un Gobierno determi­nado puede ejercer su poder de compulsión, organizar y hacer funcionar los diversos servicios públicos.

Para Kelsen, el territorio no es sino el ámbito es­pacial de validez del orden estatal, al modo como el pueblo es el ámbito personal. La validez del sistema normativo que constituye el orden jurídico estatal se circunscribe, en principio, a un determinado territorio. Los hechos regulados por esas normas tienen la nota es­pecial de que han de ocurrir precisamente en un terri­torio determinado. Sólo en virtud de esta limitación del ámbito espacial de la validez de las normas es posible la vigencia simultánea de varios órdenes estatales, sin incurrir en conflictos unos con otros, dada la variedad de sus contenidos”. Delimitar los restantes ámbitos de validez de cada orden jurídico, subraya Kelsen, es una de las funciones específicas del Derecho Internacional. Anota también que el territorio no es superfi­cie sino espacio tridimensional; los territorios son cuer­pos cónicos cuyos vértices se encuentran en el punto cen­tral de la tierra, ya que ésta es esférica.