DERECHOS REALES DE SUPERFICIE, SERVIDUMBRE, USO, USUFRUCTO Y DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA

DERECHOS REALES DE SUPERFICIE

Los derechos reales son aquellos derechos civiles de naturaleza patrimonial que establecen una relación directa e inmediata entre una persona (titular del derecho real) y un bien (el objeto de un derecho), esta relación implica un aprovechamiento total o parcial del bien. El derecho real es oponible a todos, ejemplo: Juan es propietario de un auto, nadie más puede serlo.

Derecho real proviene del Derecho romano ius in re o derecho sobre la cosa. La definición nos va a venir dada por contraposición con los derechos personales o de crédito.

  • Concepción clásica: Una relación inmediata entre la persona y la cosa.
  • Concepción crítica: Existen derechos reales en los que no existe una relación inmediata entre el titular y la cosa (hipoteca) y otros derechos obligacionales que sí suponen esta relación directa.
  • Concepción obligacionista o personalista y concepciones unitarias: La abstención u obligación pasiva que se impone a todo el mundo, obligado a respetarlo. No parece aceptable tal tesis, dado que existen innumerables casos en los que no hay tal invasión y la actividad del titular se desarrolla pacíficamente siempre. El derecho real no puede ser poder de exclusión tan sólo, lo que llevaría a concluir lógicamente que el derecho de propiedad sobre una cosa mueble no nace hasta que un tercero la roba.
  • Concepción intermedia o armónica: Dos elementos del derecho real:
    • El poder del sujeto sobre la cosa: contenido económico.
    • La relación del sujeto con los terceros: garantía jurídica o formal.
  • Concepción definitiva: Son derechos reales aquellos derechos subjetivos que atribuyen a su titular un poder inmediato sobre una cosa, ejercitable frente a cualesquiera otros.

El derecho real de superficie es una figura legal que en los ordenamientos jurídicos modernos reviste cada vez mayor importancia por la función económica que está llamada a cumplir.[1]

El derecho real de superficie permite construir sobre suelo ajeno, generalmente a cambio de una contraprestación, sin necesidad de comprar el terreno sobre el cual se asienta la construcción. Se pretende así, disminuir los costos de las construcciones, frente a los altos precios que pudiera tener el suelo.[2]

También posibilita que, quien no tiene los fondos necesarios o no quiere emprender nuevas obras sobre su terreno pueda, sin desprenderse del mismo, darlo en superficie para que el superficiario realice negocios que necesiten de grandes inversiones o de una organización empresarial, que no están al alcance del propietario. Al término de la superficie, dicho propietario recuperará el dominio pleno sobre su suelo, tal vez enriquecido, pues hará suyo lo construido.

Para Arias-Schreiber y Cárdenas: “el derecho de superficie es un derecho real, enajenable y transmisible por sucesión, que confiere a su titular, durante un plazo determinado que no puede exceder al máximo fijado por ley (se trata de un derecho temporal), la facultad de tener y mantener en terreno ajeno sobre o bajo la superficie del suelo, una edificación en propiedad separada, obtenida mediante el ejercicio del derecho anexo de edificación… o por medio de un acto adquisitivo de la edificación preexistentes o por contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno.”[3]

Por otra parte, hay que distinguir entre la propiedad superficiaria, es decir, la propiedad de una edificación; y el derecho de superficie, que es el derecho a tener dicha propiedad en terreno ajeno. A propósito, Avendaño Arana explica que, “hay entre los dos una relación de dependencia, de forma tal que la propiedad superficiaria solo puede existir mientras haya derecho de superficie. Si se extingue el derecho de superficie, desaparece la propiedad superficiaria.”[4]

Respecto a la utilidad económica del derecho de superficie, Albaladejo señala lo siguiente: “En teoría todo se arregla con el derecho de superficie, por el que ni uno paga la edificación ni el otro el suelo. Pero en la práctica, nos parece que hay otros muchos caminos para llegar a resultados equivalentes o aun preferibles. Razón por la que mucho es de temer que la figura prospere poco en la realidad.”[5]

Características

  • El derecho de superficie genera un nuevo derecho real sobre un mismo inmueble (suelo, subsuelo y sobresuelo) a favor de un tercero con las mismas características de la propiedad.
  • El Derecho de Superficie constituye un Derecho Real autónomo y sustantivo, diferente a otras instituciones Reales
  • El derecho de superficie constituye una atenuación del principio de accesión inmobiliario.
  • El derecho de superficie en un derecho de propiedad temporal.
  • El derecho de superficie se extingue por voluntad de las partes o por efectos de la ley en forma similar a los contratos típicos.

SERVIDUMBRE

Servidumbre tiene dos acepciones. Por un lado, se utiliza en referencia al siervo. Así, se denomina servidumbre al estado o condición de siervo. Asimismo, a veces se denomina servidumbre al conjunto de empleados que sirven a un tiempo en una casa. Por otro lado, servidumbre es la denominación de un tipo de derecho real.

Servidumbre como derecho real

Se entiende por servidumbre aquel derecho real que afecta al dominio de un bien inmueble, limitando algunos de los derechos inherentes a la propiedad y obligando al titular del bien a permitir a uno o más terceros, en virtud de la misma, a realizar determinadas actividades.

La mayor parte de los derechos reales (propiedad, usufructo, etc.) se refieren al derecho de una persona sobre una cosa, siendo por ello derechos de configuración positiva. La servidumbre, por el contrario, es un derecho de configuración negativa, dado que se basa en que una persona tiene derecho a que otra, propietaria de un bien, no haga algo con ese bien, o permita que él haga algo. Es por ello una limitación en el derecho de propiedad de otra persona, una carga.

En su faceta de derecho real, la servidumbre está adherida a la cosa objeto de la misma. En caso de compraventa, sucesión, donación o cualquier otra forma de traslación de la propiedad, el derecho real sigue vigente y obliga al nuevo propietario. Es por ello que normalmente se inscribe en algún Registro de la Propiedad o catastro, con fines publicitarios.

Dado que es un derecho que surge, sobre todo, en el ámbito rural, entre diferentes fincas, la más característica y extendida es la servidumbre de paso, que obliga al titular del bien a permitir el tránsito de personas o cosas por su propiedad, generalmente para acceder a otras fincas.

Sin embargo, la definición es muy flexible y pueden existir servidumbres de todo tipo. En España, por ejemplo, se han dado casos de servidumbres en Andalucía que permiten el paso de antiguos propietarios a un piso para ver las procesiones de Semana Santa desde el balcón.

Características de la servidumbre

  • Son inseparables: Las servidumbres son inseparables del inmueble al que activa o pasivamente pertenece, si los inmuebles cambian de dueño las servidumbres se extingan hasta que legalmente se extingan.
  • Son Indivisibles: Las servidumbres son indivisibles, es decir que si el predio sirviente se divide entre muchos dueños, la servidumbre continua en el predio, o sea no se modifica y cada uno de los copropietarios tiene que tolerarla en la parte que le corresponda; si el predio dominante es que se divide entre varias personas cada uno de los porcioneros podrán usar en entero la servidumbre

Clases de servidumbres

  • Continuas o discontinuas: Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre. Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de los actos del hombre.
  • Aparentes o no aparentes: Aparentes son las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas. No aparentes son las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.
  • Positivas o negativas: Se llama positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre.
  • Legales o voluntarias: Las servidumbres pueden establecerse por la ley o por la voluntad de los propietarios.

USO

Es un derecho real por el cual una persona llamada usuario, puede usar una cosa ajena para cumplir sus necesidades y la de su familia aunque esta aumente.

El usuario no  puede enajenar, grabar, ni arrendar en todo o en parte su derecho a otro, ni ese derecho puede ser embargado por acreedores, los derechos y obligaciones del usuario se fijarán conforme al contrato respecto y en caso de no haberlo se sujetarán en lo concerniente a las disposiciones relativas del contrato de usufructo.

Régimen legal del derecho de uso

El derecho de usar o de servirse de un bien no consumible se rige por las disposiciones del título anterior, en cuanto sean aplicables.

Derecho de habitación

Cuando el derecho de uso recae sobre una casa o parte de ella para servir de morada, se estima constituido el derecho de habitación.

Extensión de los derechos de uso y habitación

Los derechos de uso y habitación se extienden a la familia del usuario, salvo disposición distinta.

Carácter personal del uso y habitación

Los derechos de uso y habitación no pueden ser materia de ningún acto jurídico, salvo la consolidación

USUFRUCTO

El usufructuario obtiene los rendimientos y utilidades de la cosa, tiene la posesión y disfrute de la cosa, pudiendo hacer suyos los frutos que la cosa produzca.

El propietario, o mejor dicho el nudo propietario, tienen a partir de la constitución del usufructo, un derecho limitativo del dominio.

El derecho de usufructo se extingue:

  • Por muerte del usufructuario. Se trata de un derecho vitalicio, por lo que no se puede transmitir mortis causa.
  • Por renuncia del usufructuario.
  • Expiración del plazo pactado para el mismo.
  • Pérdida de la cosa.
  • Reunión o consolidación del derecho del usufructuario y del dominio en una misma persona.

Características

El derecho real de usufructo posee las siguientes características:

  • Es un derecho real de goce, permite usar y gozar de la cosa
  • Es un derecho esencialmente temporal y de duración limitada
  • Es instransmisible por causa de muerte
  • Embargable
  • Es una limitación al dominio
  • Puede ser mueble o inmueble

Constitución del usufructo

El usufructo se puede constituir por:

  1. Ley cuando expresamente lo determina.
  2. Contrato o acto jurídico unilateral.
  3. Testamento.

Plazo del usufructo

El usufructo es temporal. El usufructo constituido en favor de una persona jurídica no puede exceder de treinta años y cualquier plazo mayor que se fije se reduce a éste.

Tratándose de bienes inmuebles de valor monumental de propiedad del Estado que sean materia de restauración con fondos de personas naturales o jurídicas, el usufructo que constituya el Estado en favor de éstas podrá tener un plazo máximo de noventinueve años.

Transferencia del usufructo

El usufructo, con excepción del legal, puede ser transferido a título oneroso o gratuito o ser gravado, respetándose su duración y siempre que no haya prohibición expresa.

Usufructo del bien expropiado

En caso de expropiación del bien objeto del usufructo, éste recaerá sobre el valor de la expropiación.

Normas aplicables a los efectos del usufructo

Los efectos del usufructo se rigen por el acto constitutivo y, no estando previstos en éste, por las disposiciones del presente título.

DERECHOS REALES DE GARANTÍA

Antecedentes.

La palabra prenda ofrece en el lenguaje jurídico tres acepciones diversas: se aplica tanto al derecho real, al contrato que sirve para constituirlo, o a la cosa entregada en garantía”.[6]

Históricamente, la prenda aparece en el campo del derecho antes que la hipoteca. Era natural que así fuera porque responde a una idea simple: la entrega de una cosa en garantía del pago de una deuda. Es también la garantía que responde mejor a las necesidades de sociedades primitivas, con deficiente organización social y falta de registros. [7]

La prenda se constituía simplemente por la entrega manual de la cosa. Pero esta forma de garantía que consiste en la entrega de la cosa por el deudor, suficiente en las sociedades primitivas, no lo es en las modernas. Las cosas muebles han adquirido un valor antes insospechado, no sólo en la cantidad sino también individualmente consideradas.[8]

En verdad, sería más propio llamarla hipoteca mobiliaria, porque lo que substancialmente distingue la hipoteca de la prenda, no es el carácter mueble o inmueble de la cosa sobre la cual recae el derecho real, sino la circunstancia de que el deudor conserve o no en su poder la cosa dada en prenda.”

Concepto de Prenda.

La prenda es el derecho real de garantía que se constituye sobre bienes muebles, mediante la entrega al acreedor o a un tercero. La prenda otorga al acreedor los derechos de retención, venta del bien y preferencia en el cobro del crédito. El artículo 1055 del Código Civil derogado por la Ley de la Garantía Mobiliaria N° 28677 prescribía que “la prenda se constituye sobre un bien mueble mediante su entrega física o jurídica, para asegurar el cumplimiento de cualquier obligación.” También se entiende por prenda el contrato por el cual uno se obliga a entregar un bien mueble en garantía de una obligación. Esta acepción de prenda no fue recogida por el Código Civil Peruano. Sin embargo, el derecho real de prenda supone necesariamente la celebración previa de un contrato de prenda. El Código Civil de 1852 reguló la prenda como contrato. El Código Civil de 1936 y el Código Civil vigente lo hicieron como derecho real.

Caracteres.

La prenda es un derecho accesorio, indivisible, especial y mobiliario. Estas características, con excepción del mobiliario, son iguales para la hipoteca. Por ello nos vamos a referir solo del carácter mobiliario.

  • Carácter mobiliario.- En el Perú la prenda recae sobre bienes muebles. Esta característica es sumamente criticada porque la naturaleza mobiliaria o inmobiliaria de un bien no debe determinar las garantías que recaen sobre él. Además, los derechos que pueden ser objeto de garantía, no son móviles ni inmóviles.
  • La naturaleza mobiliaria o inmobiliaria no debe ser un elemento esencial en las garantías, sino la posibilidad de que el bien sea entregado o registrado. Allí debe radicar la diferencia entre la prenda y la hipoteca.

Requisitos.-

El artículo 1057 del Código Civil señalaba que los requisitos para la validez de la prenda son[9]:

  1. que grave el bien el propietario o quien esté autorizado legalmente;
  2. que el bien se entregue física o jurídicamente al acreedor, a la persona designada por este o a la que señalen las partes;
  3. la prenda debe asegurar el cumplimiento de una obligación (carácter accesorio) y d) debe constar en documento de fecha cierta.
  • Constitución por el propietario.- La prenda debe ser constituida por el propietario del bien. Este requisito se justifica porque la prenda puede terminar en la venta del bien dado en garantía. En tal sentido, sólo es propietario el que cuenta con el poder de disposición, puede constituir la prenda. Además de ser propietario, el constituyente debe tener la libre disposición del bien (ser capaz, por ejemplo).
  • Entrega.- La entrega tiene por objeto que el deudor no se quede con el bien, ya que de lo contrario podría venderlo a un tercero quien adquiriría su propiedad si se le entrega el bien y tiene buena fe, es decir, si desconoce de la existencia de la prenda. La entrega se justifica también porque a través de ella se obtiene la posesión del bien, lo que constituye una forma de publicitar el gravamen, de dar a conocer a los terceros que el bien está afectado en garantía.
  • Obligación garantizada.- Este requisito tiene relación con el carácter accesorio de la prenda. La prenda no tiene existencia autónoma. Por tanto no puede haber prenda sin que exista una obligación que garantice, salvo la prenda en garantía de obligaciones futuras o eventuales.  
  • Documento de fecha cierta.- El artículo 1061 del Código Civil prescribía que la prenda no surte efecto frente a tercero si no consta en documento de fecha cierta, salvo el caso de la prenda con entrega jurídica, que surte efecto desde su inscripción en el registro respectivo. El artículo siguiente, el  1062°, señalaba que el documento en que consta la prenda debe mencionar la obligación principal y contener una designación detallada del bien gravado.

Derechos del acreedor.

El acreedor prendario tiene derecho a retener el bien, a realizarlo (venderlo) en caso de incumplimiento del deudor y a ser preferido para el pago de su crédito.

Prenda de créditos y títulos valores.- Los créditos y los títulos valores pueden ser objeto de garantía. El Código Civil regulaba la prenda de créditos y títulos valores en los artículos 1084 a 1088 del Código Civil, que derogó la Ley de la Garantía Mobiliaria. Pueden prendarse los créditos siempre que sean transmisibles.

Prendas reguladas por leyes especiales.- El elemento esencial para el nacimiento del derecho real de prenda es la entrega. Sin embargo no todos los bienes pueden ser entregados a los acreedores pues de lo contrario el deudor se queda sin el bien que le sirve precisamente como medio de pago de sus obligaciones. Es el caso de los bienes que sirven para la producción, como el arado del agricultor o la maquinaria de un industrial o de un minero. Es decir, estamos hablando de la prenda agrícola, prenda industrial y prenda minera. Existen otros bienes muebles que sí pueden ser entregados en garantía, pero que normalmente sirvan para satisfacer necesidades como los carros o las computadoras, y que son identificables. En estos casos tampoco se justifica la entrega porque la afectación puede lograrse a través de mecanismos distintos a la posesión, desde que los bienes son identificables. Hay bienes distintos a los de la producción y a los de uso personal, que tampoco deben ser entregados al acreedor porque sirven para ser comercializados y con el producto de su venta el deudor paga su obligación: las materias primas de un establecimiento comercial. Por ejemplo, una ferretería, cuya mercadería está compuesta de clavos, tornillos y otros bienes similares.

Finalmente hay bienes que no pueden ser entregados porque no tienen existencia corporal: los derechos. El derecho ha solucionado la necesidad de no entregar estos bienes creando prendas en las que no hay desplazamiento posesorio, sino registro. Se habla así de las prendas con registro. Se trata de las prendas sin desplazamiento, el Registro Fiscal de Ventas a Plazos, la prenda global y flotante y la prenda de propiedad industrial y derechos de autor.[10]

  • Las prendas sin desplazamiento.- En el Perú había tres prendas sin desplazamiento: la prenda agrícola (Ley N° 2402), la prenda industrial (Ley N° 23407, Ley General de Industrias) y la minera (Decreto Supremo N° 014 – 92-EM, Texto Único Ordenado de la Ley General de Minería.)
  • El Registro Fiscal de Ventas a Plazos.- El Registro Fiscal de Ventas a Plazos es un registro jurídico integrante del Sistema Nacional de los Registros Públicos. Constituye una sección especial del Registro de Bienes Muebles. En este Registro se inscriben facultativamente contratos de compraventa de bienes muebles identificables, como vehículos automotores o computadoras, en los que el saldo de precio está pendiente de pago. Producido la inscripción de un contrato de compraventa en el Registro de Ventas a Plazos, el comprador queda legalmente prohibido de transferir el bien mientras no cancele el íntegro del precio. Así lo dispone el artículo 3° de la Ley N° 6565. Esta ley y sus ampliatorias, también fueron derogadas por la Ley de la Garantía Mobiliaria.
  • La prenda global y flotante.- La prenda global y flotante estuvo regulada en el artículo 231° de la Ley de Bancos N° 26702, que ha sido derogada por la Ley de la Garantía Mobiliaria.  Se entiende por prenda global y flotante el gravamen prendario sin desplazamiento que se constituye sobre bienes fungibles que pueden ser sustituidos por otros de igual naturaleza, siempre que no afecten el valor de la prenda ni los derechos del acreedor prendario. Bienes fungibles, son aquellos que  pueden ser sustituidos por otros de la misma calidad, especie, clase o valor. Bienes fungibles son, por ejemplo, los clavos o tornillos del ferretero.
  • Prenda de propiedad industrial y derechos de autor.- La prenda de propiedad industrial estaba regulada en la Ley de Propiedad industrial (Decreto Legislativo N° 823). La de los derechos de autor en la Ley de Derechos de Autor (Decreto Legislativo N° 822). Las marcas, lemas comerciales y nombres comerciales pueden darse en garantía. Como se trata de derechos, no hay entrega. Lo que existe es inscripción en el registro correspondiente (INDECOPI). Los derechos de autor también pueden ser gravados. Tampoco hay entrega, sino inscripción.

[1] Albaladejo, Manuel, Derecho Civil, t. III, v. 2, “Derecho de bienes”, 8va. Ed., Bosch, Barcelona, 1994.

[2] Bullard G., Alfredo, La relación jurídico patrimonial, Ara, Lima, 1990.

[3] Arias-Schereiber Pezet, Max y Cárdenas Quirós, Carlos, Exégesis, t. V, “Derechos Reales”, Gaceta Jurídica, Lima, 2001

[4] Gullón, Antonio. Código Civil comentado, 1ra. ed., Gaceta Jurídica, Lima, 2003

[5] Albaladejo, Manuel, Derecho Civil, t. III, v. 2, “Derecho de bienes”, 8va. Ed., Bosch, Barcelona, 1994

[6] LAFAILLE, Héctor. Derecho Civil. T.V. Tratado de los Derechos Reales. Vol. II. Bs. Aires, Argentina, Editorial Soc. Arion Editores. p. 179.

[7] MEJORADA CHAUCA, Martín. Extensión de la garantía mobiliaria. Actualidad Jurídica N° 147, Lima, Perú. Págs.13-15

[8] VASQUEZ RÍOS Alberto. Los Derechos Reales de Garantía. Lima, Perú. Editorial San Marcos, pp. 111-112.

[9] CASTELLARES AGUILAR, Rolando. Efectos de la garantía mobiliaria en el crédito bancario”. Actualidad Jurídica N° 147, Gaceta Jurídica, Lima, Perú. Junio – 2006. pp. 18-19.

[10] FRANCO REGJO, Eric. La regulación unitaria de las garantías funcionales como requisito para alcanzar un verdadero sistema de garantías en el Perú. Lima, Perú. Revista Jurídica Ius et Veritas, N° 30, 2005, p. 123.