LA PROPIEDAD EN EL PERÚ

Cuestión preliminar.- La necesidad de hacer un sucinto estudio de los estadios seguidos por la propiedad en nuestro país, obedece a que los mismos, según podrá apreciarse, guardan gran similitud con los de la vieja Europa.

A.        Época incaica.

La propiedad en el período preinca.- La propiedad ha sido colectiva en su origen. En el caso peruano, la célula social primitiva es la comunidad agraria o “ayllu”. Esta comunidad se nos aparece como resultado de una evolución secular; su nacimiento se pierde en la prehistoria y la volvemos a encontrar todavía hoy en varias regiones de América, sin que su fisonomía haya sido sensiblemente alterada.

Como asevera H. Castro Pozo, “la raíz original del ayllu prehistórico fue, pues, el clan o los grupos hórdicos constituidos y organizados, en una sola unidad económica, al principio de calidad sólo consumista y defensiva, y con posterioridad esencialmente productora. Por eso es que el vocablo “ayllu”, en quechua, significa genealogía, linaje, parentela, casta.

La plena existencia de la propiedad privada corresponde, en general, a una etapa histórica. Coincide, por eso, dicha etapa con el despotismo organizado y la creación de funcionarios oficiales, es decir del Estado.

Este proceso no se completa en el Perú inca, pero sí llega a esbozarse o a iniciarse. La importancia de la propiedad señorial debió variar según el poder de los distintos jefes locales o regionales.

B.        Época incaica

La comunidad agraria incaica.- La comunidad agraria –anterior a los incas-, reviste tal importancia, que muchos autores ven en ella el fundamento mismo del sistema social imperial.

Finalmente, en el interior del ayllu las familias subsisten. La organización incaica que ha respetado la comunidad, no ha destruido en modo alguno la familia.

Caracteres de la economía incaica.- El socialismo agrario de los incas tuvo los siguientes caracteres generales: propiedad colectiva de la tierra cultivable por el ayllu; propiedad colectiva de las aguas, tierras de pasto y bosques por la marca o tributo, o sea la federación de ayllus establecidos alrededor de una misma aldea; cooperación común en el trabajo; apropiación individual de las cosechas y frutos.

La propiedad colectiva del suelo.- Respecto a la naturaleza de la propiedad del suelo, surge inevitable la siguiente pregunta: ¿Fue el modo peruano de apropiación del suelo comunista o no?. La tendencia generalizada se orienta a considerar al incario como un sistema colectivista socialista, donde se llega a advertir determinadas huellas de propiedad individual.

De manera general, antes del establecimiento del sistema centralizador incaico, se encontraban a la vez bienes colectivos, de propiedad del ayllu, que eran explotados sea colectivamente (pastos y bosques), sea por cada familia, constituyendo el objeto de una repartición periódica (tierras de cultivo), y también por excepción bienes de apropiación individual (casa, cercado, animales domésticos y bienes muebles).

El Derecho incaico.- Sivirichi afirma que siendo los incas tradicionalmente colectivistas, no tuvieron el menor concepto de la propiedad privada en lo referido a bienes inmuebles. Por ello, según él, los incas sólo tuvieron un Derecho Público; no tuvieron conocimiento del Derecho Privado. Al desconocer la propiedad privada, afirma que no existían las instituciones del derecho privado relativas a personas, obligaciones, contratos, etc.

No obstante lo antes expuesto, Basadre admite un derecho privado y comercial bastante empobrecido. Parte del hecho que si bien la propiedad inmobiliaria no podía ser, al menos mayoritariamente, objeto de venta, luego, cuando se produce una relativa “asimilación” de las tierras a los bienes muebles, haciéndose ella intercambiable, el Derecho de cosas (reales), obligaciones y sucesiones, cobra relevancia.

C.        Época de la Conquista y el Coloniaje

La comunidad agraria después de la conquista.- Es bien sabido que la llegada de los españoles al continente americano se produce con el descubrimiento de América en 1492. en el Perú, concretamente, ésta se efectúa en 1532. el desembarco de los peninsulares acarrea una profunda transformación –o acaso, distorsión- económica, social, política y cultural en nuestra patria. El colectivismo es sustituido por el individualismo. En cuanto a la propiedad, el ayllu es reemplazado por la propiedad privada de corte feudal. Uno de los elementos coadyuvantes a dicha penetración variopinta es el derecho. Pero, al llegar no es propiamente aquel (el español), sino un derecho que pudiéramos caracterizar como mestizo, intermedio: el derecho indiano.

Este derecho indiano jugó un rol importantísimo, pues tan pronto América fue descubierta, la corona española trata de obtener los títulos que “prueben”, que legitimen sus derechos sobre las regiones del Nuevo Mundo. Esto cobra todavía más importancia en la medida que la empresa de la colonia está íntimamente vinculada a la apropiación de bienes (minerales, tierras, etc.).

Aparentemente, fue el papado el que vino a formalizar la dominación real española, vía la institución de las bulas. Sin embargo, este criterio, que hoy día aparece errado e insuficiente, en esa época era muy aceptado por los estudiosos, a pesar de que, vanamente, Covarrubias De Las Casas y Acosta sentaron posición de que la mencionada bula sólo otorgaba a los españoles el derecho de convertir a los indios (infieles), pero no el de desposeerlos de sus bienes.

En esa cuestionada bula se amparó la corona para otorgar las tierras a diversas personas en calidad de recompensa por los servicios prestados en el descubrimiento y la conquista. Y también conforme a dicha bula, la corona obviamente tenía el dominio sobre las tierras americanas. De ahí que en las tierras entregadas posteriormente, se diga que la propiedad territorial “derivaba su título directamente de una concesión real”. Tales tierras eran conferidas no sólo a los descubridores y colonizadores, sino también a las iglesias, municipios, conventos, etc. Y, por oposición, todo lo que no era entregado o concedido por la corona, evidentemente le pertenecía.

Al advenir la independencia política de la metrópoli, los nacientes Estados latinoamericanos pasaron a detentar en propiedad aquellos bienes que “pertenecían” a la corona española y que no habían ingresado a la propiedad privada, es decir que no habían sido concedidos a nadie.

Las instituciones dominicales durante la colonia.- El sistema implantado por Pizarro en el Perú y en las colonias, modificó y aun pretendió liquidar el sistema colectivista, durante los tres siglos de coloniaje.

En principio, fueron los denominados repartimientos los que trastocaron todo. El rey de España repartió las tierras entre sus súbditos, con la obligación de que éstos las hicieran cultivar por los indígenas (aborígenes).

Posteriormente, este sistema fue reemplazado por el de la encomienda, cesión hecha por el rey de sus derechos y obligaciones a determinadas personas, a título de recompensa. Esta institución fue mantenida en América durante el siglo XVI, a pesar de las dos aboliciones transitorias de 1523 y 1542. De hecho los encomenderos abusaban de su situación para reducir a los indios a la servidumbre.

Pero más destructor aún fue el sistema de la mita, que consistía en el establecimiento de un servicio personal obligatorio, por turno, de donde proviene su nombre de mita (en quechua significa “vez”).

A pesar de todos estos embates, la comunidad subsistió bajo la dominación española.

En resumidas cuentas, el régimen agrario colonial, determinó la sustitución de una gran parte de las comunidades agrarias por latifundios de propiedad individual, cultivados por los indios bajo una organización feudal. Estos grandes feudos, lejos de dividirse en el transcurso del tiempo, se concentraron y consolidaron en pocas manos a causa de que la propiedad inmueble estaba sujeta a innumerables trabas y gravámenes perpetuos que la inmovilizaron tales como, los mayorazgos, las capellanías, los patronatos, y demás vinculaciones de la propiedad.

Este período se caracteriza, pues, por una heroica resistencia de la comunidad agraria (Perú profundo), frente a las constantes agresiones por desaparecerla e implantar absolutamente la propiedad feudal (Perú oficial).

  • Época de la Independencia

La revolución y la propiedad agraria.- Al analizar el problema de la tierra durante este lapso, José Carlos Mariátegui pone de manifiesto el papel rector de la burguesía –burguesía incipiente, por lo demás- durante este movimiento. El campesinado indígena, a pesar de ser la gran mayoría, no tuvo una presencia directa, activa, pues –agrega el Amauta- “Si la revolución hubiese sido un movimiento de las masas indígenas o hubiese representado sus aspiraciones, habría tenido necesariamente una fisonomía agrarista”.

La nueva política de la República –política de desvinculación de la propiedad agraria- mantuvo intactos los grandes latifundios y, por el contrario, atacó en nombre de los postulados liberales a las comunidades. Formalmente, abolió las mitas, encomiendas, mas en el fondo, “dejaba intactos el poder y la fuerza de la propiedad feudal, invalidaba sus propias medidas de protección de la pequeña propiedad y del trabajador de la tierra”.

  • La República

Las primeras medidas.- Las primeras disposiciones normativas que se adoptan en este período están orientadas a asestar los golpes más rudos al sistema comunitario indígena, es decir, tendían a establecer el individualismo.

En efecto, al iniciarse la época republicana, los legisladores –al igual que en la colonia- transplantan las ideas jurídico-políticas europeas heredadas de la revolución francesa; división de poderes, derechos civiles, libertades ciudadanas y democráticas, etc.

La concepción subjetivista de la propiedad –que la considera como una proyección o prolongación de la personalidad humana sobre las cosas-, lleva a considerarla como un derecho absoluto e ilimitado, de suerte que se procede a la eliminación de todo tipo de vinculaciones y privilegios. Por ello, la primera de nuestras Constituciones (1823), garantizaba la inviolabilidad del derecho de propiedad (artículo 193, inciso3º).

Ausencia de una política liberal sobre el agro.- Pudieron esbozar una política liberal sobre la propiedad agraria.

El Código Civil de 1852, inspirado en el code napoleónico, contribuyó a un período de “organización gradual”. Ugarte anota que el código “confirmó la abolición legal de las comunidades indígenas y de las vinculaciones de dominio; innovando la legislación precedente, estableció la ocupación como uno de los modos de adquirir los inmuebles sin dueño; en las reglas sobre sucesiones, trató de favorecer la pequeña propiedad”.

Pero no próspero en el Perú. El latifundio se consolidó y extendió. Es por ello que la comunidad indígena ha sido la única que sufrió las consecuencias de este liberalismo deformado.

NATURALEZA JURÍDICA Y FUNDAMENTO

DEL DERECHO DE PROPIEDAD

PARTE GENERAL

Conceptos preliminares.- Lo más importante no es el determinar si la propiedad ha sido justa en principio, sino el de comprobar si esta institución debe ser mantenida.

La conclusión general es que la propiedad individual, “justifica ampliamente su existencia por los servicios que ella ofrece a la humanidad.

Pero lo cierto es que esta concepción trata de evitar el análisis de un problema fundamental, cual es el de determinar si la propiedad ha tenido a través de la historia, la connotación que hoy tiene, esto es, la justificación plena antes referida.

La justificación que hoy tiene el dominio, responde a la evolución del sistema de producción capitalista. Así, “a medida que se iba logrando el nuevo orden burgués la justificación de la propiedad privada iba desplazándose hacia el Derecho Natural, esto es, hacia las determinaciones esenciales de la naturaleza humana, como un derecho innato, anterior al Estado, inviolable y sagrado. La propiedad llegará así a alcanzar una doble posición, como derecho innato del ciudadano, que el Estado no puede violar, y como institución del Derecho privado, por cuanto afecta a los modos de adquisición, tutela y límites, se realiza en relaciones Inter-privadas.

El problema de la desproporción distributiva.- En principio, la propia doctrina clásica reconoce el carácter político de la propiedad, y que la concentración de ésta conduce a la política, es decir, a un problema social, económico y político.

            Esto es consecuencia de que el derecho de propiedad sobre los inmuebles otorga a quienes son titulares una especie de soberanía, sobre la parte del territorio nacional de que son dueños, ya que la autoridad pública no puede intervenir dentro de sus límites.

            El Código Civil peruano de 1984, y otros códigos liberales, no ha resuelto el problema de la distribución, o redistribución cuantitativa de la propiedad. Ha partido del principio tradicional del respeto de la propiedad privada. El código no distingue entre propiedad de bienes productivos y propiedad de bienes de uso y servicio. Contempla la figura de la expropiación, esto no resuelve el problema, significa, por el contrario, sustituir un propietario por otro.

            Esto tiene importancia, por cuanto paralelo al del reconocimiento de la propiedad (considerada en sí), está el problema de la organización de la producción industrial y agrícola.

            Es menester que el derecho de propiedad no tiene ya el carácter absoluto. En nuestro código se ha plasmado parte de la doctrina de la “función social” de la propiedad. Como síntomas de estas restricciones podemos citar: la expropiación, las limitaciones por el uso abusivo del derecho de propiedad, la exclusión de la propiedad sobre los recursos naturales, yacimientos y restos arqueológicos que se hallen en el subsuelo.

Definiciones clásicas y modernas de la propiedad.- No existe una definición válida para todos los lugares y todos los tiempos de la propiedad. Ella está condicionada por factores económicos, políticos y de otra índole. Sin embargo definiremos a algunas de las definiciones más conocidas.

            Los romanos eran muy prácticos, siempre eludieron dar una definición abstracta del dominio. “Res mea est” una idea sintética del derecho de propiedad.

            Para las Partidas de Alfonso el Sabio, es “el derecho de gozar y disponer libremente de nuestras cosas en cuanto las leyes no se opongan.

            El español De Diego da una interesante definición pues, para él, propiedad y familia, con sus derivados, contratación y sucesiones mortis causa, constituyen el objeto principal del Derecho civil y la raíz de todos los tipos de relaciones jurídico-civiles. Esta definición tiene el mérito de contener todos los caracteres que le atribuye la doctrina clásica.

            Julien Bonnecasse, la define así: “Es el derecho real tipo, una persona tiene la prerrogativa legal de apropiarse, por medio de actos materiales o jurídicos, toda la utilidad inherente a una cosa mueble”.

            Karl Marx, el fundador del socialismo científico, sostiene: “Que la propiedad no sea eterna, inmutable y sagrada, como lo afirman los juristas, sino una cosa relativa y contingente, producto de la organización económica de las sociedades. Por eso pretender dar una definición de la propiedad, como de una relación independiente, de una categoría abstracta y aparte, de una idea eterna no puede ser más que una ilusión de metafísica o jurisprudencia”.

TEORÍAS LEGITIMISTAS DE LA PROPIEDAD

La cuestión del fundamento del derecho de propiedad.- Frecuentemente se mezcla ésta con el problema de sus causas inmediatas y concretas (títulos de adquisición).

            Para el economista y sociólogo P. Antoine, de la Escuela Católica, el fundamento de la propiedad estaría en el derecho a la vida y a la perfectibilidad en las necesidades humanas exigen recursos estables.

            Castán Tobeñas, afirma que el fundamento está en las necesidades del hombre y de las agrupaciones humanas, que precisan la apropiación de cosas del mundo exterior útiles a la subsistencia y perfeccionamiento progresivo.

Teorías diversas.- Teorías legitimistas, dice Gaviria, son aquellas que reconocen y aceptan la existencia del derecho de propiedad privada y estable.

            Este tema comprende las diversas teorías o corrientes que explican el fundamento del derecho de propiedad. Algunas referidas a un hecho o aspecto individual (teoría de la ocupación, teoría del trabajo); otras, en cambio, se basan en un hecho social o colectivo (teoría de la convención, teoría de la ley). Teorías existen que fundamentan la propiedad en un aspecto sociológico y económico; otras, en la naturaleza racional y social de hombre, etc.

  1. Teorías que fundamentan el Derecho de Propiedad en un Hecho Individual.

Teoría de la ocupación.- La más antigua de todas, con el renacimiento del derecho romano.

            Sostiene que hubo un momento o estado social en que los bienes eran comunes y que, por lo tanto, cada hombre podía ocupar lo requerido para satisfacer sus necesidades básicas. Esta ocupación lo convertía en propietario.

La Propiedad Privada en el nuevo Código Civil

La Propiedad

Parte General

La propiedad en el código de 1852 .- E l código civil de 1852 definía el derecho de propiedad, estudiándolo en cinco artículos.

El artículo 460, daba la siguiente definición : “Propiedad o dominio es el derecho de gozar y disponer de las cosas”. En esta definición se nota una influencia evidente del code napoleónico de 1804, aunque con un espíritu mas moderado que este, pues no habla del goce de las cosas de una forma absoluta.

Este numeral se complementa con el artículo 461que disponía: “Son efectos del dominio:

  1. El derecho que tiene el propietario de usar de la cosa y de hacer suyos los frutos y todo lo accesorio a ella.
  2. El de recogerla, si se halla fuera de su poder.
  3. El de disponer libremente de ella.
  4. El de excluir a otros de la posesión o uso de la cosa.”

En este artículo, como es notorio, están enumerados todos los caracteres y facultades de la propiedad, a saber: el derecho que tiene el dominio de los frutos, el derecho de exclusión, el derecho de disposición, etc.

El artículo 462, admitía la expropiación por causa de utilidad pública.

El dominio en el código de 1936 .- El código derogado, contrariamente al de 1852, no definía la propiedad. El artículo 850, disponía: “El propietario de un bien tiene derecho poseerlo, percibir sus frutos, reivindicarlo y disponer de él dentro de los límites de la ley”. Como se observa, sólo se enumeran los atributos del propietario. A iniciativa del codificador M. Olaechea, no definió el derecho de la propiedad, “ a fin de evitar escollos de carácter doctrinal y posible inexactitud.

 El artículo 923 del nuevo código civil de 1984 .- El artículo 923 sí nos da una definición de la propiedad en los siguientes términos: “La propiedad es el poder jurídico usar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley”.

La propiedad es entendida aquí como el poder total, pleno, que tienen una persona sobre un bien. Pero también, en esta definición está reflejada, indudablemente, parte de la moderna concepción acerca de la propiedad, que no es otra que la tesis de propiedad que tiene un rol o “función social”, con arreglo a la cual, se dice, la propiedad ha pasado a ser de una “titularidad”a una “atribución”. No obstante se debe indicar que observan una concepción clásica, al señalarse los atributos tradicionales de que está investido el propietario.

Se conserva la propiedad individual .- El referido aspecto “social”, no implica que la propiedad privada individual no continúe siendo reconocida y protegida. La propiedad es conservada como poder de uso, disfrute y disposición, e incluso de reivindicación; y sigue siendo, como tal, la piedra angular del ordenamiento económico y jurídico, aun concediéndose amplio puesto o importancia a las exigencias de carácter general (públicas) o colectivas (privadas), que exigen la disminución o el sacrificio del poder.

El propietario sigue teniendo la relación de señorío inmediato sobre la cosa.

Problemas no resueltos por el código .- El artículo 923 en primer lugar, no distingue entre bienes productivos y bienes de uso o servicio; esto tiene trascendencia, por cuanto si bien es plenamente justificable la propiedad de los bienes de uso, no lo es la de los grandes medios de producción, la gran propiedad.

En segundo lugar, tampoco el código ha resuelto el problema de la distribución, o mejor, de la redistribución cuantitativa de la propiedad. Simplemente ha partido el principio tradicional del respeto de la propiedad privada, pero sin consideración a criterio de cantidad.

Propiedad y dominio .- En la época de Roma y de los glosadores estos dos términos se confundían, llegando incluso a ser considerados como sinónimos. Sin embargo, ambos términos guardan diferencias.

El término propiedad indica “toda relación de pertenencia o titularidad”, esta se refiere a todo género o tipo de derechos susceptibles de apreciación pecuniaria; con este término se comprende todo género de bienes; en tanto que el dominio “hace referencia a la titularidad sobre un objeto corporal”.

Por ello, no podría usarse el término dominio para referirnos a la propiedad sobre el intelecto, por ejemplo, puesto que su alcance se circunscribe a las cosas, a los bienes materiales y corporales (muebles e inmuebles).

Los problemas de la navegación aérea y el transporte de la electricidad

Actualmente, este problema reviste gran importancia práctica, debido al desarrollo de la navegación aérea, así como del transporte de energía eléctrica.

  1. La navegación aérea .- En esta materia, los hechos han impuesto una solución contraria al derecho de propiedad tradicional. Esto porque sería imposible, en efecto, imponer a los aviadores la obligación de respetar líneas ideales, que indicaran la separación de los dominios particulares.

Con relación a la solución de este problema, se observan las más curiosas teorías. Algunos autores han propuesto dividir el espacio atmosférico en capas superpuestas: la más próxima al suelo, sería del dominio privado; la segunda, quedaría sometida a la soberanía del Estado; la tercera, libre. Empero, tal distinción basada en las leyes internacionales acerca del mar, es inaplicable por dos motivos: porque el espesor de cada capa quedaría arbitrariamente determinado y porque la separación entre ellas sería imposible de realizar. Por otra parte, el Estado territorial no acepta abandonar la soberanía del aire.

En otros autores, existe cierta uniformidad de ideas para mantener el dominio aéreo hasta las mayores alturas alcanzadas en las grandes construcciones modernas, llegándose a indicar en este sentido la cifra de 330 metros sobre la superficie del suelo (300 metros mide la Torre de Eiffel, y 30 metros más tienen los mástiles destinados a la telegrafía sin hilos).

Debemos concluir, que todas las propiedades se hallan hoy gravadas, en cuanto al espacio máximo, por una limitación legal de interés público: el paso de las aeronaves.

  • El transporte de la electricidad .- Antaño se sostenía que el propietario tenía derecho a oponerse al paso de las líneas eléctricas por encima de su suelo, incluso aunque ningún poste se apoyara en el mismo. Obviamente, tal posición no guarda compatibilidad con la realidad actual.

De ahí que se diga que el titular de una concesión de distribución tiene la potestad de establecer soportes y hacer que pasen los cables; se encuentra dotado, frente a predios atravesados, con una servidumbre real.

Desdoblamiento de la propiedad del suelo y de la del sobresuelo

Así lo dispone el citado artículo 955: “… el sobresuelo puedo pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo”. Esta norma innovadora que permite la enajenación del sobresuelo, es decir, la edificación de los aires, sin embargo, no debe confundirse con la propiedad horizontal puesto que en ésta “existe copropiedad de los titulares respecto al terreno en que se levantan los departamentos”.

Pudiera decirse que esta norma tiene aplicación en el derecho real de superficie.

Propiedad sobre los accesorios de la cosa

El artículo 888 preceptúa: “Son accesorios los bienes que, sin perder su individualidad, están permanentemente afectados a un fin económico u ornamental con respecto a otro bien”.

“La separación provisional del accesorio para servir a la finalidad económica de otro bien, no le suprime su calidad”.

El derecho de propiedad se extiende a los accesorios de la cosa de la cual sean dependencias necesarias: el dueño del bien mismo es legalmente dueño presunto de tales accesorios mientras no se pruebe lo contrario, lo que podrá suceder con un título o vía la usucapio.

Por otro lado, es menester no confundir, bajo el nombre de accesión, dos supuestos distintos:

  1. Aquel donde una persona es dueña a título de accesión.
  2. Aquel en que se convierte en dueño por efecto de la accesión.

“Una cosa son los accesorios a que virtualmente se extiende la propiedad y otra las acciones con que se aumenta en forma de nueva adquisición”.

Propiedad sobre los frutos y productos .- Si bien no existe un artículo expreso que señale esto, se desprende que el propietario tiene derecho a los frutos y productos del bien no por efecto de la accesión, sino a causa de lo declarado en el artículo 923 del código.

La propiedad de una cosa o bien se extiende a todo lo que este produce, sea naturalmente, sea mediante el trabajo del hombre.

A este respecto, hay que distinguir los frutos de los productos:

  1. Son frutos todo lo que la cosa produce a intervalos periódicos, sin que por ello se destruya la propia sustancia de ella. La ley peruana los define así: “Son frutos los provechos renovables que produce un bien, sin que se altere ni disminuya su sustancia” (artículo 890).

Estos frutos se clasifican, de acuerdo al artículo 891 del código en:

  1. Frutos Naturales, “los que provienen del bien, sin intervención humana”, esto es cuando el bien se produce espontáneamente, tal como las cosechas de los prados naturales o las crías de animales.
    1. Frutos Industriales, “los que produce el bien, por la intervención humana”, es decir, cuando son producto del trabajo o la mano del hombre, como las cosechas de jardines o campos, el producto de las colmenas, etc.
    1. Frutos Civiles, “los que el bien produce como consecuencia de una relación jurídica”. Se trata de rentas o utilidades periódicas que rinde el bien concedido por el propietario a un tercero.

Finalmente, el artículo 892 establece: “Los frutos naturales, industriales y civiles pertenecen al propietario, productor y titular del derecho respectivamente, sin perjuicio de los derechos adquiridos”.

“Se perciben los frutos naturales cuando se recogen, los industriales cuando se obtienen y los civiles cuando se recaudan”.

Las acciones que protegen la propiedad

Titulo I

Defensa Civil de la propiedad.

Las acciones reales

Las acciones reales .-El dominio está protegido, en el derecho civil , por diversas acciones, éstas pueden ser reales y personales.

La acciones reales son aquellas que tienen como fin el reconocimiento de un derecho real recaído sobre una cosa o bien.

Se denomina acción real, a la acción que tiene por objeto “hacer declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales, con el objeto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnización del daño causado”.

Las acciones reales se clasifica en : muebles e inmuebles, según el objeto sobre el que recaigan. Las acciones reales inmuebles, que son las que verdaderamente interesan, pueden ser, a su vez: petitorias y posesorias.

  1. Las acciones petitorias. Estas protegen la titularidad del derecho sobre el bien o cosa; dicha titularidad es desconocida, negada, directa o indirectamente por otra persona.

Por ello mismo, se dice que atañan a la existencia del derecho real sobre el bien inmueble. En general, tienen como finalidad reclamar el dominio de un bien. Las acciones petitorias revisten dos modalidades:

a.1)Reivindicatorias, aquellas que protegen el derecho de la propiedad sobre un inmueble.

a.2)Confesorias, que protegen desmembraciones dominicales como el usufructo, las servidumbres, etc.

  • Las acciones posesorias. Defienden la posesión inmobiliaria. Se llaman así porque en ellas no se discute respecto a la existencia de un derecho real.

Pueden estas últimas interponerse contra cualquiera que obstaculice el libre ejercicio de los derechos de usufructo o de servidumbre.

Diversas acciones que protegen judicialmente el dominio .- Existe toda una diversidad de acciones, entre las que podemos distinguir: en primer término, la acción reivindicatoria, la acción declarativa de dominio (llamada también de declaración de certeza), la acción negatoria, las acciones de deslinde y amojonamiento, la acción publiciana, también las llamadas acciones y juicios posesorios; entre los últimos están el interdicto de adquirir, y también los interdictos de obra nueva y obra ruinosa, entre otros.

En sentido estricto, solo la acción reivindicatoria constituye un verdadero supuesto de ejercicio del derecho de propiedad; algunos incluyen también la acción declarativa de dominio.

En el derecho peruano, solo la reivindicatio y las acciones de deslinde y amojonamiento están legisladas por el código de procedimientos civiles. Pero no se legislan técnicamente las acciones posesorias.

La propiedad por otras acciones de índole penal; así por ejemplo, la que origina la denuncia por delito de usurpación, figura tipificada por el artículo 257 del código penal, entre otras.

Titulo II

La Acción Reivindicatoria

Régimen legal .- Está regulada por el artículo 927 del código: “La acción reivindicatoria

Es imprescindible. No procede contra aquel que adquirió el bien por prescripción”.

De otro lado, la redacción de la parte final (“No precede contra aquel que adquirió el bien por prescripción”) es técnicamente desafortunada. Es obvio que quien perdió la propiedad a manos del usucapí ente, ya no es el titular del derecho, ha devenido sujeto pasivo; al paso que el usucapí ente es el sujeto activo del dominio.

Definición .- La palabra “reivindicación” tiene su origen en las voces latinas res que significa “cosa” y vindicare, “reclamar aquello de que se ha desposeído a alguno”; vale decir que, etimológicamente, esta acción persigue la restitución de una cosa.

En la doctrina la reivindicación es la acción que ejercita una persona para reclamar la restitución de una cosa de la que pretende ser propietario. Se basa, por tanto, en la existencia del derecho de propiedad y tiene como finalidad la obtención de la posesión.

Esta tesis, no obstante, ha sido criticada por Wolf, quien afirma que “dicha acción corresponde tanto al propietario falto en absoluto de posesión, como el propietario que posee mediatamente”.

Titulo III

La Acción Declarativa de Dominio

Definición .- Llamada también “acción de declaración de certeza (positiva) de su derecho”. En esta acción no hay despojo de la posesión del dueño, únicamente se discute, amenaza o se pretende desconocer su derecho; el actor no está obligado por ello a probar la posesión del demandado, ni tampoco se exige ello éste carezca de derecho para tenerla en su poder frente al demandante.

En otros términos, mediante esta acción se busca que “se defina y fije la situación jurídica de la cosa discutida, estableciendo a quién pertenece y qué derechos pueden alegarse sobre ella”.

La acción declarativa de dominio no busca la condena del demandado y la reintegración de la posesión de la cosa, sino sólo una declaración indubitable de dominio. El legitimado pasivo ( demandado) puede ser cualquiera que discuta o ponga en entredicho el derecho de dominio del demandante.

Para que esta acción, que es personal sea exitosa, Montés dice que deben haber tres elementos concurrentes: debe acreditarse el hecho jurídico que da existencia a la propiedad; la actuación del titular; y la identidad de la cosa.

La legislación peruana no regula esta acción defensiva de la propiedad.

Diferencia entre las acciones declarativas y reivindicatoria .- Presentan notorias diferencias, que se deben a diversos criterios:

  1. En principio, de acuerdo con el derecho ejercitado, la acción declarativa de dominio es una acción personal, “sólo utilizable contra determinada persona que sea sujeto pasivo de la relación jurídica que se pretende hacer valer”; al paso que la reivindicatoria es acción real que se plantea contra todo poseedor o detentador de la cosa. En esta última el demandado es poseedor de la cosa.
  2. Tomando en consideración el concepto autónomo de la acción y su finalidad en el orden procesal, la acción declarativa “se detiene únicamente en los límites de una declaración o expresión judicial del pretendido derecho, sin aspiraciones de ejecución en el mismo pleito, aunque pueda tenerlas en ulterior proceso, pues si a veces es conciliable con alguna medida de ejecución que no le haga perder su finalidad esencialmente declarativa, nunca esa medida se traducirá dentro del proceso incoado en reintegración de una posesión detentada”.

RESTRICCIONES DE LA PROPIEDAD PREDIAL

Para Wolff, limites o restricciones, son las “posibilidades” de señorio excluidas al propietario o permitidas a otro que no sea el propietario”.

Si bien es cierto que el propietario tradicionalmente ha ejercido un absolutismo del derecho de propiedad en cuanto a sus atributos, esto es, que tenia sobre su bien todos los poderes imaginables, pero llego Ahrens a decir que la propiedad es la “proyeccion de la personalidad humana  en el dominio de las cosas”. Pero hoy en dia la propiedad predial se halla en buena medida limitada.

Siguiendo el criterio de Josserand, podemos distinguir los siguientes grupos:

a) Limitaciones generales (legales) que se derivan de la funcion social del derecho de propiedad, de su espiritu y de su objeto (teoria del abuso del derecho).

b) Limitaciones (especiales) establecidas en interes publico o de colectividad.

c) Limitaciones establecidas o impuestos en interes privado (relaciones de vecindad)

d) Limitaciones establecidas por la voluntad del hombre, es decir, por pacto (clausulas de inalienabilidad).

LIMITACIONES GENERALES DERIVADAS DE LA FUNCION SOCIAL DEL DERECHO DE PROPIEDAD

LA FUNCION SOCIAL DE LA PROPIEDAD

De acuerdo con el articulo 124 de la Constitucion, la propiedad obliga al uso de los bienes “en armonia con el interes social”. Estas limitaciones constituyen una introduccion del codigo para tratar de todas las limitaciones enmarcadas dentro de la “nueva” concepcion de la propiedad contenida en el articulo 923. Segun el cual “debe ejercerse en armonia con el interes social y dentro de los limites de la ley”. Es decir, se excluye el ejercicio excesivo o abusivo de la propiedad (Teoria del abuso del derecho de propiedad).

TEORIA DEL ABUSO O EXCESO DEL DERECHO

Si partimos del hecho incontrovertible de que hoy la propiedad no es mas el derecho absoluto de antaño, sino un derecho relativo en su ejercicio y en sus objetivos, debemos dejar sentado que cuanto su titular se aparta de estos marcos, no usa en realidad ya del derecho, sino que abusa o excede de el. Por consiguiente, comete “una desviacion de este derecho con relacion a su objeto, y compromete con ello su responsabilidad”.

El codigo reconoce esta teoria y dispone en su articulo 924: “aquel que sufre o esta amenazado de un daño porque otro se excede o abusa en el ejercicio de su derecho , puede exigir que se restituya al estado anterior o que se adopten las medidas del caso, sin perjuicio de la indemnizacion por los daños irrogados”.

Se trata de una regla bastante amplia, puesto que comprende no solamente al que sufre un daño sino tambien al que esta amenazado por el.

Esta teoria esta elevada a la categoria de principio general del derecho, toda vez que el articulo II del Titulo Preliminar del Codigo Civil prescribe que “la ley no ampara el abuso del derecho….”evidentemente, el titular puede realizar todo tipo de actos legitimos, en la medida que no perjudiquen a nadie. De ahi que solo existira abuso del derecho “cuando se ejecutan actos que no tienen otro fin que causar un perjuicio, sin que reporten al que los realiza una verdadera utilidad; pero de ninguna manera pueden considerarse como actos de abuso del derecho aquellos cuya finalidad esta constituida por un interes serio y legitimo del propietario , aunque ellos pueden significar una molestia y hasta un perjuicio para un tercero”.

Por consiguiente, el propietario tendra responsabilidad cuando actue maliciosa y dolosamente contra los demas. Asi sucede, por ejemplo, si el propietario de un inmueble construye sin causa justificada una pared que quite o reste claridad a un predio contiguo.

LIMITACIONES ESTABLECIDAS EN INERES PUBLICO O DE LA COLECTIVIDAD

Se trata de limitaciones derivadas de los derechos del Estado respecto a la propiedad privada establecidas por disposiciones de derecho publico. Estas restricciones afectan casi exclusivamente la propiedad inmueble, puesto que no existe mayor ineres en el uso que el dueño haga de sus bienes muebles.

Se habla de limitaciones porque la limitacion es el efecto de una norma o de un acto especial (de algo sobrevenido), mientras que el limite es un naturale iuris, siendo como es todo derecho subjetivo siempre limitado.

Estas restricciones no son otra cosa que medios para obtener finalidades publicas o para brindar servicios publicos.

REGIMEN LEGAL

En principio, el articulo127 de la Constitucion contiene limitaciones especiales al derecho de propiedad disponiendo que, por razones de interes nacional, la ley puede “establecer restricciones y prohibiciones especiales para la adquisicion, posesion, explotacion y transferencia de determinados bienes por su naturaleza, condicion o ubicacion”. Este precepto podra aplicarse en defensa de los intereses economicos nacionales y de la preservacion de nuestro patrimonio cultural.

La inmodificabilidad de las restricciones de orden publico, esta regulada por el articulo 925 del codigo civil: “Las restricciones legales de la propiedad establecidas por causa de necesidad y utilidad publicas o de interes social no pueden modificarse ni suprimirse por acto juridico”. Este numeral tiene su sustento en el segundo parrafo del articulo 124 del texto contitucional.

Por otro lado, el concepto de interes publico consignado en el codigo derogado, ha sido sustituido por el de “causa de necesidad y utilidad publicas”. El concepto de necesidad alude a lo indispensable, aquello de lo cual no puede prescindirse. La nocion de utilidad se refiere mas bien al beneficio o ventaja que la comunidad o el publico han de obtener como consecuencia de las limitaciones de la propiedad.

LA EXPROPIACION

Es la limitacion por excelencia; constituye un signo inequivoco de la superioridad y hegemonia de los derechos del Estado (publicos) sobre la propiedad privada.

De otra parte, la expropiacion, en tanto privacion del dominio, constituye, en ultimo termino, un modo de extincion del derecho de propiedad.

De conformidad con el articulo 125 de la Constitucion, procede la expropiacion cuando contenga tres elementos esenciales:

a) Que sea por causa de necesidad y utilidad publicas o de interes social

b) Previo pago en dinero de la indemnizacion justipreciada; esto es, una indemnizacion proporcionada al valor de la cosa

c) Es necesario que sea calificada o declarada por una ley expresa.

REPARACION O DEMOLICION DE OBRA POR AMENAZA DE RUINA

Segun el articulo 956 del codigo “Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legitimo interes puede pedir la reparacion, demolicion o adopcion de medidas preventivas”.

Este interdicto no solo procede por el propietario que teme el perjuicio de sus propios bienes; tambien lo sera cuando implique un peligro o amenaza dicho bien contra una persona cualquiera.

SUJECION DE LA PROPIEDAD PREDIAL A LA ZONIFICACION, A LOS PROCESOS DE HABILITACION Y SUBDIVISION

Se trata de una innovacion, ya que como hemos sostenido, este proceso de zonificacion, habilitacion y sub-division , corresponde al incesante crecimiento de la industria de la construccion.

Las normas que contienen este tipo de restricciones estan legisladas en la actualidad en el Reglamento Nacional de Construcciones.

LA ZONIFICACION

 Es la parte del plan regulador que trata de la organizacion integral de una ciudad, mediante la cual se propone la mas adecuada utilizacion de la tierra. Asi lo dispone el Plan Regulador y Zonificacion del Reglamento Nacional de Construcciones.

Comprende el plano de zonificacion, en el cual se señalan los distintos usos asignados al suelo o terreno urbano; y el Reglamento de Zonificacion.

LA HABILITACION

Es el proceso que acarree cambio de uso de tierras rusticas o eriazas y que requiere la ejecucion de determinados servicios publicos, tales como agua, fluido electrico, desague, veredas.etc.

Las clases de habilitacion son:

1) Habilitaciones pre-urbanas:  son tierras para uso de huertas y granjas y que se ubican en zonas que para el efecto deberan señalar los Planos Reguladores.

2) Habilitaciones para uso de viviendas: destinadas a edificacion de viviendas para personas residentes.

3) Habilitaciones para usos especiales: aquellos procesos de habilitacion de tierras destinadas a usos diferentes a los de vivienda, industria y pre-urbana.

4) Habilitaciones para usos industriales: es la habilitacion de tierras destinadas exclusivamente al establecimiento de industrias y/o depositos.

Resulta improcedente la habilitacion de tierras cuando el terreno:

1) Se ubica en zona de interes arqueologico o historico.

2) Por sus condiciones topograficas o geologicas no ofrezca la debida garantia para una adecuada habilitacion.

3) Es considerada Parque Nacional, Zonal o Distrital.

4) Esta reservada para una obra de necesidad y utilidad publica.

Asimismo la “Zona de Crecimiento o Expansion Urbana” y la “Zona Sub-Urbana” son terrenos sujetos al proceso de habilitacion.

LA SUBDIVISION

Se entiende por tal a todo proceso de particion de tierras. Dicha particion puede ser sin cambio de uso, o tambien con cambio de uso.  Pero la sub-division solo es factible cuando la misma este en corcondancia con el Plan Regulador o Estudio de Zonificacion correspondiente, y que exista posibilidad de dotacion de servicios publicos con que cuenta la zona.

En suma, la caracteristica de la zonificacion, habilitacion y subdivision es que pertenecen al ambito del derecho administrativo y de otra parte, atañen a la regulacion y organización completa de la ciudad.

Precisamente, todas estas figuras estan legisladas actualmente en el Plan Regulador y Zonificacion, y otras normas conexas.

LA PROHIBICION A LOS EXTRANJEROS DE POSEER DERECHOS DENTRO DE LOS 50 KILOMETROS DE FRINTERA

Se trata de una restriccion impuesta por la Constitucion, y no por el Codigo Civil, que en su articulo 126 preescribe que, en cuanto a la propiedad, “dentro de 50 kilometros de las fronteras, los extranjeros no pueden adquirir ni poseer, por ningun motivo titulos, minas, tierras, bosques, aguas, combustibles ni fuentes de energia, directa ni indirectamente, individualmente ni en sociedad bajo pena de perder, en beneficio del Estado, el dercho adquirido….”

Se trata de una restriccion a la propiedad de los extarnjeros en nuestro territorio por cauasa de seguridad nacional.

LIMITACIONES IMPUESTAS POR EL INETERES PRIVADO. LAS RELACIONES DE VECINDAD

Son las llamadas relaciones u obligaciones de vecindad, es decir, restricciones en interes reciproco de los vecinos.

Existen entre los inmuebles proximos o colindantes. Estas relaciones consistentes en derechos y obligaciones que tiene los vecinos entre si, constituyen una derivacion del caracter “social” del dominio de la epoca contemporanea.

Segun Wolff, la vida social exige una transaccion; tanto la actividad de un vecino como el derecho de exclusion del otro requieren una cierta limitacion.

Estas restricciones estan reguladas en el codigo civil en los articulos 959 a 964, bajop

 el titulo de “Limitaciones por razon de vecindad”.

ACTOS QUE EVITEN O CONJUREN UN PELIGRO ACTUAL O INMINENTE

Segun el articulo 959 del codigo : “El propietario no puede impedir que en su predio se ejecuten actos para servicios provisorios de las propiedades vecinas, que eviten o conjuren un peligro actual o inminente, pero se le indemnizara por los daños y perjuicios causados”. Estos actos revisten caracter temporal.

PASO DE MATERIALES POR PREDIO AJENO PARA OBRAS NECESARIAS

Esta regulada por el articulo 960: “Si para construir o reparar un edificio es indispensable pasar materiales por predio ajeno o colocar en el andamios, el dueño de este debe consentirlo, recibiendo indemnizacion por los daños y perjuicios que se le causen”.

OBLIGACION DE NO PERJUDICAR CON INMISIONES AL VECINO

Segun el articulo 961: “El propietario, en el ejercicio de su derecho y especialmente en su trabajo de explotacion industrial, debe abstenerse de perjudicar las propiedades contiguas o vecinas, la seguridad, el sosiego y la salud de sus habitantes. “Estan prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos, trepidaciones y molestias analogas que excedan de la tolerancia que mutuamente los vecinos se deben en atencion a las circunstancias.

PROHIBICION DE HACER EXCAVACIONES QUE PERJUDIQUEN AL VECINO

Se trata de un precepto innnovador  que prohibe cavar pozos susceptibles de causar ruina o destruccion en predios colindantes. Segun el articulo 962: “Al propietario de un inmueble no le esta permitido abrir o cavar en su terreno pozos susceptibles de causar ruina o desmoronamiento en la propiedad vecina o de perjudicar las plantaciones en ella existentes y puede ser obligado a guardar las distancias necesarias para la seguridad de los predios afectados, ademas de la obligacion de pagar la indemnizacion por los daños y perjuicios”.

PROHIBICION DE CONSTRUIR HORNOS, CHIMENEAS, ESTABLOS Y OBRAS SIMILARES PROXIMAS A PREDIOS COLINDANTES

Segun el articulo 963: “Si cerca  de un lindero se construye horno, chimenea, establo u otros similares o deposito para agua o materias humedas, penetrantes, explosivas o radioactivas o se instala maquinaria o analogos, deben observarse las distancias y precauciones establecidas por los reglamentos respectivos y, a falta de estos, las que sean necesarias para preservar la solidez o salubridad de los predios vecinos. La inobservancia de esta disposicion puede dar lugar al cierre o retiro de la obra y a la indemnizacion de daños y perjuicios.

PROHIBICION DE HACER CORRRER AGUAS POR PREDIOS VECINOS

El articulo 964 determina: “El propietario no puede hacer que las aguas correspondientes al predio discurran en los predios vecinos, salvo pacto distinto”.

Se trata de una norma que revela nuevamente la politica incoherente y poco cuidadosa del codificador, puesto que ella se aplica a predios rusticos; dificilmente a un predio urbano. Segun este dispositivo, puede establecerse por convenio o pacto un derecho de paso de aguas a traves del predio vecino, en cuyo caso tomaria el caracter de una servidumbre.

MODIFICACION DE LAS LIMITACIONES POR RAZON DE VECINDAD MEDIANTE CONVENIO

Podemos sostener que en las limitaciones de vecindad pueden celebrarse pactos entre los particulares que supriman las lagunas y vacios de la ley, pudiendo tornar licito lo que una norma positiva prohibe, siempre que el convenio no transgreda una norma de orden publico o lesione la salubridad. Estas restricciones solo afectan los intereses privados.  

ACCIONES PROCESALES EN DEFENSA DE LAS RELACIONES DE VECINDAD

En primer lugar, cuando no se lesione o afecte la posesion del vecino, la via procesal adecuada es el juicio ordinario. En cambio, si se violenta o ataca la posesion, debe recurrirse a las acciones interdictales.

RESTRICCIONES ESTABLECIDAS POR PACTO (CLAUSULAS DE INALIENABILIDAD)

REGIMEN LEGAL

No existe problema en que los particulares puedan establecer, por via de pacto o convenio, limitaciones de la propiedad siempre y cuando no transgredan las normas de orden publico, puesto que estas ultimas son de cumplimiento obligatorio.

CAPÍTULO IV

MODALIDADES DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

TÍTULO I

LA PROPIEDAD HORIZONTAL

1.- ANTECEDENTES LEGISLATIVOS

El derogado código de 1936, acertadamente incluyó por primera vez la propiedad horizontal y la reguló en tres numerales (artículos 855, 856 y 857); esta regulación, si bi4en fragmentaria e incompleta, sentó “las bases de este tipo de propiedad en  el Perú”.

Con posterioridad, su tratamiento fue ampliado por la Ley 10.726 de 1 de diciembre de 1946, que disponía que “Las secciones en que se divide cada piso de un edificio podrán pertenecer a diferentes propietarios”, dispositivo luego reglamentado mediante D.S.N° 25 de 6 de marzo de 1959, modificado a su vez por el D.S.N° 156 de 22 de julio de 1959. Todos estos dispositivos fueron a continuación derogados por la ley especial vigente.

2.- RÉGIMEN LEGAL VIGENTE

Actualmente, en el Perú rige el Decreto Ley 22.112 de 14 de marzo de 1978, y  su reglamento aprobado por D.S.N° 019-78-VC de 27 de abril de 1978. El objetivo de la ley especial no es otro que el de “incentivar la construcción de viviendas de tipo económico, y particularmente la modalidad multifamiliar”.

3.- DEFINICIÓN

La Propiedad Horizontal se trata de una modalidad particular de propiedad que se produce cuando el dominio de los diferentes pisos, o las secciones, departamentos o locales en que se divide cada edificio o modalidad multifamiliar, puede pertenecer  a varias personas.

Cada piso, o sección o departamento de él, pertenecerá a un propietario diferente.

Así como un edificio puede pertenecer entero en propiedad a una persona, cabe también que sus diferentes pisos correspondan a senda personas.

4.- TERMINOLOGÍA

Esta forma de propiedad inmueble recibe diversas denominaciones como: propiedad por departamentos, propiedad de casas por pisos, propiedad de pisos, dominio horizontal, etc.

La más frecuente y aceptada es “propiedad horizontal”, por no extenderse hacia arriba, sino haber diversas propiedades horizontalmente superpuestas unas a otras; y esta es la terminología que utiliza la ley especial nacional.

5.- NATURALEZA JURÍDICA

En la propiedad horizontal cada dueño de un departamento o piso es el propietario absoluto, por lo tanto podrá arrendarlo, hipotecarlo, venderlo y en general gravarlo libremente.

Se trata de una figura compleja, resultante de una combinación de la propiedad exclusiva sobre lo sustancial, son un condominio forzoso sobre determinados elementos necesarios para todos.

Dos son los elementos que caracterizan la propiedad horizontal:

  1. Propiedad exclusiva sobre cada uno de los departamentos o pisos
  2. Las partes o bienes comunes (copropietario sobre el terreno y demás cosas de uso común).

La propiedad horizontal se caracteriza por hecho de que cada propietario tiene derecho exclusivo sobre un piso o departamento y copropiedad o condominio sobre la zonas y servicios comunes del edificio.

6.- LA PROPIEDAD EXCLUSIVA

Está constituida por la propiedad exclusiva o aun la copropiedad, ejercida sobre un departamento, sección o piso.

Esta propiedad exclusiva tiene todos los caracteres que otorga el código civil a los bienes inmuebles (esto es la propiedad común); en consecuencia el dueño tiene la potestad o derecho de “vender, hipotecar, alquilar , gravar y disponer de la sección de su exclusiva propiedad, independientemente de los demás propietarios”.

7.- LOS BIENES O PARTES COMUNES

Existen bienes o partes de la edificación  de dominio común, es decir, cuyo goce y utilización beneficia a todos los propietarios (de cada departamento), estos bienes son inseparables del dominio y uso de su respectiva propiedad.

La ley especial prescribe que cada propietario es “copropietario del terreno sobre el que está construida la edificación o conjunto de edificaciones y de los bienes de dominio común, en proporción al área construida de su sección”.

Este régimen de copropiedad sobre los bienes comunes tiene carácter obligatorio; la legislación peruana no admite que el terreno o suelo pueda pertenecer exclusivamente a uno de los propietarios.

8.- NATURALEZA JURÍDICA DEL TERRENO

El suelo o terreno sobre el que se levanta la edificación es el elemento más importante, la ley señala su carácter de bien común; no obstante, en otras legislaciones se admite la posibilidad de que pueda pertenecer en dominio exclusivo a un propietario.

9.- DIFERENCIAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL CON LA PROPIEDAD COMÚN

Si bien la propiedad horizontal tiene semejanzas con la propiedad común o civil sobre casas, se diferencia de ésta; esta última no tiene límites horizontales, sino verticales, y de otra parte tanto el suelo o terreno como la construcción constituyen una unidad, un  objeto único. En tanto que la propiedad horizontal supone que una misma edificación se divide en partes(departamentos, secciones o pisos) superpuestos de manera horizontal.

10.- DIFERENCIAS CON LA COPROPIEDAD

La propiedad horizontal tiene características comunes con la copropiedad, puesto que en aquella determinados bienes comunes tienen el carácter de condominio forzoso, pero en la copropiedad pueden ser divisibles, y además se contemplan “derechos de cuota sobre un objeto y cada una de sus partes (un tercio, la mitad). En cambio , la propiedad horizontal contempla la titularidad y ejercicio de un derecho sobre una parte material del edificio, en ningún caso, sobre la titularidad.

Existen claras diferencias entre ambos que se sintetizan así:

  1. El condominio, en la copropiedad, tiene derecho a una parte de los frutos de la cosa común, en proporción al valor de su cuota; el propietario horizontal en cambio, goza en forma singular de su departamento o local.
  2. El copropietario puede pedir la división de la cosa común; el propietario horizontal no puede pedir división alguna del edificio, pues ejerce una propiedad singular y concreta.
  3. La propiedad de un departamento pude pertenecer en copropiedad a varios, lo cual enseña que aquella propiedad es algo diferente de la indivisión o copropiedad.

En suma la propiedad de un departamento o sección es pura y simplemente una “propiedad individual, unitaria, pero con la particularidad de que recae sobre un objeto que constituye la parte del todo”; se trata de una superposición de partes y no de una división ideal de cuotas, como en la copropiedad.

11.- VENTAJAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Genera diversas ventajas:

  1. Permite evitar la venta de un inmueble familiar.
  2. Facilita la adquisición del hogar o vivienda propia, sin tener que adquirir la integridad de un inmueble.
  3. Facilita también en resolver los problemas del inquilinato.
  4. Oportunidad de adquirir un inmueble propio, confortable y de bajo costo.

12.- CONSTITUCIÓN

La constitución de la propiedad horizontal puede efectuarse de  cualquier forma o modo en que sea posible que los departamentos o secciones, o los pisos de una edificación, lleguen a pertenecer a diferente propietarios o a uno mismo como cosas distintas.

La ley especial permite el otorgamiento de créditos a efecto de financiar la construcción de edificaciones sujetas al régimen de propiedad horizontal, pero estos se otorgarán con garantía hipotecaria que grave  el íntegro o parte del conjunto, según sea el caso.

Cuando se vendan las secciones o departamentos exclusivos, se individualizará la hipoteca, gravando separadamente cada sección  y sus respectivos derechos de copropiedad.

De otra parte, el propietario de cada sección o departamento puede, a su vez, sin necesidad del consentimiento de los demás propietarios, enajenar su departamento o piso, y en general, constituir cualquier clase de derechos reales (o personales) sobre dicho departamento o piso, tales como hipoteca y constituir cargas o gravámenes libremente.

13.- PROPIEDAD HORIZONTAL Y USUCAPIÓN

Por regla general, propiedad horizontal puede adquirirse también por usucapión o prescripción adquisitiva de dominio, corta o larga, siendo de aplicación las reglas de la propiedad común, por ser aquella una modalidad esta última.

14.- CONCLUSIÓN

La propiedad privada sobre inmuebles no recae ni obedece a un concepto único y uniforme, sino que observamos diversas modalidades, una de las cuales es la propiedad horizontal.

  1. Cuando una casa o una edificación (en el caso de la propiedad horizontal) pertenece en su totalidad y en dominio exclusivo, a un solo propietario.
  2. Cuando un inmueble aparece desmembrado se produce una participación del derecho de propiedad.
  3. La copropiedad, representa una pluralidad de copropietarios colocados en una misma situación jurídica en relación con una misma edificación o inmueble, donde la extensión el derecho proindiviso de cada copropietario, se determina mediante una cuota ideal: un tercio, un cuarto, la mitad. Al sumar todas las cuotas, se observa la propiedad plena y total.
  4. El derecho de superficie representa una participación material de un inmueble: una persona es propietaria del suelo y otra de lo construido en él (el subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo).

TITULO III

LA PROPIEDAD DE LOS RECURSOS NATURALES

1.- LA PROPIEDAD MINERA

El código civil vigente establece que son inmuebles, “las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos”.

Actualmente está en vigor la Ley General de Minería aprobada por Decreto Legislativo 109 de 12 de junio de 1981.

Luego los Constituyentes de 1979, estipularon que los yacimientos minerales son patrimonio de la Nación y pertenecen al Estado, agregando que “La ley fija las condiciones de su utilización y de su otorgamiento a los particulares;  el término otorgamiento se entiende en el sentido de concesión.

“La concesión minera obliga a su trabajo y otorga a su titular un derecho real, sujeto a las condiciones de ley”. En el orden de la industria minera, se determina que el Estado actúa como empresaria, con lo que tácitamente se acepta el mantenimiento de las empresas públicas del rubro, tales como Minero Perú, Centromín Perú, etc.

Ciertos principios rectores en cuanto a la propiedad minera:

  1. La titularidad dominial originaria del Estado sobre riquezas mineras. Expresamente el artículo 118 de la constitución dice que el Estado es dueño de los yacimientos minerales, es dueño originario; en el derecho minero, este es  el llamado Sistema del Señorío del Estado.
  2. Separación de suelo y el yacimiento mineral (sobresuelo), de acuerdo con esto, siendo el Estado el dueño originario de los recursos minerales, ello opera aunque los minerales se encuentren en el suelo o en el sobresuelo o yacimiento mineral, se halle éste en tierras públicas o privadas. La mina, entonces, es un inmueble distinto y separado del terreno superficial en que se encuentre.

     El código en vigor ratifica esta doctrina, al disponer que “La propiedad del subsuelo                        no comprende los yacimientos minerales” y en general, los recursos naturales regidos   por leyes especiales.

  • La propiedad minera es imprescriptible e inalienable, todos los recursos minerales, incluso los geotérmicos, pertenecen al Estado, cuya  propiedad es inalienable e imprescriptible. Comprende no sólo los recursos minerales sino también los geotérmicos, es decir aquellos obtenidos por el aprovechamiento que el hombre realiza de al energía térmica proveniente de la corteza terrestre.

No existe la adquisición originaria de yacimientos mineros; la propiedad minera  será siempre derivada, sea por la concesión que otorga el Estado, sea por la transferencia a su vez de la concesión.

Respecto a la inalienabilidad, ésta s más bien lírica o teórica antes que real, pero donde se descubre el carácter ficticio de la “inalienabilidad” es al tratar el instituto de la concesión minera.

*Concesión Minera.- En principio, según el código, igualmente tienen carácter de bienes inmuebles “Las concesiones mineras obtenidas por particulares”.

La concesión minera es un inmueble distinto y separado de la superficie donde está ubicada. Sus partes integrantes y accesorias siguen su condición de inmueble, aunque se ubiquen fuera del perímetro de la concesión, salvo que por contrato se pacte la diferenciación de las accesorias.

Las concesiones mineras se clasifican en concesiones de : exploración, explotación, beneficio, refinación, labor general y transporte minero.

La concesión minera, en tanto derecho real reconocido por la Constitución, otorga a su titular la suma de atributos inherentes reconocidos por la ley. De acuerdo con el D.L. 109,  la concesión puede ser transferida, cedida, hipotecada, dada en aporte social, los productos mineros a su vez pueden ser dados en garantía prendaria sin desplazamiento; quiere decir, que no existe propiamente la inalienabilidad de la propiedad minera.

2.- LA PROPIEDAD SOBRE LA TIERRA

Las tierras son por su propia naturaleza, bienes inmuebles. De acuerdo con el código son inmuebles “El suelo, el subsuelo y el sobresuelo”.

La tierra es el suelo o terreno por excelencia, sea éste urbano o rústico.

La Constitución dispone que las tierras, en tanto recursos naturales, son patrimonio de la Nación y pertenecen al Estado.

Actualmente, siendo las tierras patrimonio estatal, no pueden haber tierras nullius (sin dueño), el Estado tiene el dominio originario de las mismas. Las tierras eriazas pasaron al domino público, pero estas tierras pueden a su vez volver a ser privadas cuando son entregas o adjudicadas por el Estado a los particulares. Con relación a las tierras derelictae (abandonadas por sus dueños),  pasan a dominio del Estado para su adjudicación a campesinos sin tierras.

3.- LA PROPIEDAD DE LAS AGUAS

De acuerdo al código en vigor son considerados bienes inmuebles “El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales”.

Con el D.L. 17.752 de 24 de julio de 1969, se dispone que todas las aguas en general pertenecen al Estado, al paso que no reconoce derechos adquiridos ni propiedad privada n materia de aguas.

Esta agua son inalienables e imprescriptibles, es decir que no son materia de apropiación privada. Son objeto de este dominio, todas las aguas (marítimas, terrestres y atmosféricas), sea que estén en el sobresuelo o en el subsuelo. Comprende los álveos o cauces, las islas, las playas, etc., y lo que es más importantes, reconoce la propiedad estatal sobre las aguas del mar en una extensión comprendida hasta las 200 millas.

4.- LA PROPIEDAD DE LA RIQUEZA FORESTAL

 Los bosques son por su propia naturaleza, bienes inmuebles. El código derogado establecía que los bosques son del Estado, el código vigente en cambio guarda silencio.

De acuerdo con D.L. 21.147 de 13 de mayo de 1975, los recursos forestales y la fauna silvestre son de dominio público, no reconociendo derechos adquiridos sobre ellos. Debe descartarse la propiedad privada.

La Constitución nacional prescribe que los bosques pertenecen al Estado; el citado D.L. describe como recursos forestales los bosques y la flora silvestre, define entre los bosques a las comunidades vegetales naturales en las que predominan las especies leñosas, así como las plantaciones forestales.

5.- LA PROPIEDAD SOBRE LA FAUNA SILVESTRE Y LA RIQUEZA HIDROBIOLÓGICA

La fauna silvestre pertenece al dominio público, por lo que la caza o captura debe garantizar el uso racional de los recursos animales.

Se denomina producto de la fauna silvestre a todos los componentes aprovechables, cazados, capturados y recolectados.

La propiedad sobre la riqueza hidrobiológica contenida en el mar jurisdiccional hasta las 200 millas y en las aguas continentales del territorio nacional, está regulada por el D.L. 18.810 de 25 de marzo de 1971, de acuerdo con esté todas las especies que se movilicen dentro de esos límites, son de dominio público, es decir del Estado.

La extracción de la especies hidrobiológicas comprende;: la pesca, la caza acuática, la recolección y la cosecha; la extracción de los recursos hidrobiológicos se clasifican en marítima, lacustre y fluvial, artesanal, empresarial, deportiva y con fines de investigación científica.

LA PROPIEDAD MUEBLES SOBRE BIENES INMATERIALES

1.       LOS BIENES INMATERIALES

INTRODUCCIÓN

Este capítulo que vemos a tratar se refiere, pues a la propiedad intelectual e industrial, en tanto modalidades de la propiedad mueble.

En síntesis, podemos decir que existen propiedades de carácter especial que recaen, no sobre objetos materiales, sino sobre creaciones: la propiedad de obras literarias y artísticas (derechos de Autor); la propiedad industrial (derechos de inventor); la llamada propiedad científica.

Si bien todas recaen sobre objetos diferentes, presentan un rasgo común: recaen sobre algo inmaterial o incorporal, porque este objeto no es el libro la obra producida, el invento, la marca o el establecimiento, sino la creación, el trabajo que ellos representan.

La propiedad sobre bienes inmateriales.–  El artículo 884 del código contiene una norma de simple remisión: “Las propiedades incorporales se rigen por su legislación especial”.

Por “propiedades incorporales” debemos entender los derechos que recaen sobre bienes incorporales o inmateriales, tales como los derechos de autor, de invención, sin embargo, la redacción del codificador es errónea y deficiente, pues el término “propiedades incorporales” confunde el derecho de propiedad con el objeto sobre el que recae. El objeto de derecho puede ser material (cuando se trata de una cosa) o inmaterial o incorporal (tratándose de un derecho).

Por consiguiente, la “cosa” o el “bien” inmaterial (objeto del derecho) constituyen una cosa, al paso que el derecho que recae sobre dicho objeto es, naturalmente, inmaterial o incorporal. En el caso de la  propiedad intelectual, pues, el derecho es inmaterial por partida doble, porque, de una parte, el objeto es inmaterial, pero también el derecho de propiedad recayente sobre dicho objeto es incorporal.

Al artículo 884 sólo contiene un mero precepto de remisión. Tal disposición protege los derechos en tanto ideas materializadas. Debe entenderse claramente que la idea como tal, “no entra en el campo de la fenomenología jurídica, ingresa sólo cuando se la expresa” (307). Es decir que debe materializarse, concretizarse, tener forma o expresión corporal. Así, el libro el cuadro, la partitura musical, la marca de fábrica, etc.

En suma siendo los derechos derivaciones o consecuencias de la idea materialista, no cabe hablar de “propiedades incorporales”, desde que tales derechos del creador serán siempre (como todo derecho) bienes incorporales o inmateriales.

La regulación constitucional.- Los derechos del autor y de inventor están reconocidos por el artículo 129 de la Constitución: “El Estado garantiza los derechos del autor y del inventor a sus respectivas obras y creaciones por el tiempo y en las condiciones que la ley señala. Garantiza así mismo y en igual forma los nombres, marcas, diseños y modelos industriales y mercantiles. La ley establece el régimen de cada uno de estos derechos”.

Este numeral muestra una gravísima y define redacción técnica, al mezclar instituciones de naturaleza tan diversa como son la llamada propiedad intelectual y la propiedad industrial, en un mismo artículo. Se igualan así categorías jurídicas tan diferentes.

LAS ACCIONES QUE PROTEGEN LA PROPIEDAD

DEFENSA CIVIL DE LA PROPIEDAD

LAS ACCIONES REALES

Las acciones reales,, Enumeración.- el dominio está protegido, en el derecho civil, por diversas acciones, éstas pueden ser reales y personales.

Las acciones reales son aquellas que tiene como fin el reconocimiento de un derecho real recaído sobre una cosa o bien.

Las acciones reales se clasifica en: muebles  e inmuebles, según el objeto sobre el que recaigan. Las acciones reales inmuebles, que son las que verdaderamente interesan, pueden ser, a su vez petitorias y posesorias.

  1. Las Acciones Petitorias.- Estas protegen la titularidad del derecho sobre el bien o cosa; tiene como finalidad reclamar el dominio de un bien. Las acciones petitorias revisten dos modalidades: reivindicatorias, aquellas que protegen el derecho de propiedad sobre un inmueble; y las confesorias, que protegen desmembración dominicales como el usufructo, las servidumbre, etc.
  2. Las acciones posesorias.- Defienden la posesión inmobiliaria; su objeto es discutir el mejor derecho a poseer un bien. En ellas no se discute respecto a la existencia de un derecho real.

Tratándose de otros derechos reales distintos al de dominio, ellos son protegidos judicialmente por las acciones reales confesoria y negatoria. Pueden estas últimas interponerse contra cualquiera que obstaculice el libre ejercicio de los derechos de usufructo o de servidumbre.

Diversas acciones que protegen judicialmente el dominio.- Existen toda una diversidad de acciones dominicales civiles, entre las que podemos distinguir: en primer término, la acción reivindicatoria, la acción declarativa de dominio (llamada también de declaración de certeza), la acción negatoria, las acciones de deslinde y amojamiento, la acción publiciana.

También las llamadas acciones y juicios posesorios; entre los últimos están el interdicto de adquirir, y también los interdictos de obra nueva y obra ruinosa entre otros.

En el derecho peruano, sólo la reivindicatio y las acciones de deslinde y amojamiento están legislados por el código civil; están regulados por el código de procedimiento civiles. Pero no se legislan técnicamente las acciones posesorias.

LA ACCIÓN REIVINDICATORIA

Definición.- En principio, la palabra “reivindicación” tiene su origen en las voces latinas res que significa “cosa” y vindicare, “reclamar” aquello de que se ha desposeído a alguno; valle decir, que, etimológicamente, esta acción persigue la restitución de una cosa.

La reivindicación es la acción que ejercita una persona para reclamar la restitución de una cosa de la que pretende ser propietario. Se basa, por tanto, en la existencia del derecho de propiedad y tiene como finalidad la obtención de la posesión.

El propietario busca que se les restituyan la posesión de su cosa o bien singular.

LA ACCIÓN DECLARATIVA DE DOMINIO

Definición.– Llamada también “acción” de declaración de certeza (positiva) de su derecho. En esta acción no hay despojo de la posesión del dueño, únicamente se discute, amenaza o se pretende desconocer su derecho; el actor no está obligado por ello a probar la posesión del demandado, ni tampoco se exige que éste carezca de derecho para tenerla en su poder frente al demandante. En suma, el actor busca simplemente obtener una declaración o constatación judicial de que es el dueño de la cosa, sin aspiraciones de ejecución en el mismo pleito.

En otros términos mediante esta acción se busca que “se defina y fije la situación, mediante esta acción se busca que “se defina y fije las situación jurídica de la cosa discutida, estableciendo a quién pertenece y qué derechos pueden alegarse sobre ella”.

La acción declarativa de dominio –como su nombre lo indica busca la condena del demandado y la reintegración de la posesión de la cosa, sino sólo una declaración indubitable de dominio.

Para que esta acción , que es personal, sea exitosa, Montés, dice que deben haber tres elementos concurrentes: debe acreditarse el hecho jurídico que da existencia a la propiedad; la actuación del titular; y la identidad de la cosa. La legislación peruana no regula esta acción defensiva de la propiedad.