LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD ROMANA

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El propietario esta sujeto a ciertas y determinadas restricciones. Algunas de estas restricciones se especificaron por razón de la moralidad o del interés publico; otras por vecindad y finalmente, por la copropiedad, el condominio o la propiedad múltiple.

LIMITACIONES POR VOLUNTAD DEL PROPIETARIO.
Por voluntad del propietario, esto ocurre en las siguientes situaciones:
1) El propietario que otorga a una tercera persona el “Ius utendi” sobre su cosa, le da el derecho de usar su casa y el derecho de habitarla.
2) El propietario que otorga a una tercera persona el “Ius utendi” y el “Ius fruendi” le concede al tercero el uso.

LIMITACIONES DEL DERECHO PUBLICO.
A. Prohibición de enterrar cadáveres incinerar, o, inhumar en fincas urbanas.
B. Pasaje forzoso en beneficio de la comunidad: provisionalmente mientras dure la intransitibilidad de un camino público, hacia lugares “Religiosus” en favor de quien tiene el “Ius Sepulcro” hacia ríos y canales navegables.
C. Las fincas colindantes con ríos navegables deben soportar el uso de sus ribieras para maniobras de navegación.
D. Prohibición de demoler sin permiso oficial los edificios urbanos, y, sobre todo en Constantinopla, en poca tardía, el deber de mantener y construir en determinada forma urbanística.

En la época de Justiniano aparece la expropiación por causa de utilidad publica sin embargo a partir de Teodosio II se facultaba a demoler edificios previa indemnización.
E. En la legislación tardía deben de tolerar que otra persona explote una mina por ella descubierta mediante la indemnización para el propietario del fundo consistente en 10% del rendimiento (Otro 10% es para el fisco).

F. Expropiaciones forzosas para facilitar las obras publicas, mediando o no indemnización; un sistema general de expropiación forzosa no existe en el derecho de romano en virtud del imperium, mas que de unos de los principio de que todo el suelo es propiedad del pueblo o del Cesar permita la exploración sin ninguna violencia jurídica.

LIMITACIONES DE DERECHO PRIVADO
A. Se pude exigir al vecino el corte de las ramas de un árbol que se extiende sobre una propiedad.
B. Derecho a recoger frutos de plantas propias desprendidos sobre suelo ajeno.
C. La servidumbre de paso impuesta por un magistrado en caso de fondos incomunicados.
D. Prohibición de alterar con obras el fluir de aguas en detrimento de los demás fondos. “Actio aquae pluviae arcendae”.
E. Diferenes acciones acordadas por la ley a los propietarios por causa de vecindad: “Damni infecti”, “Novi operae”, “Finium regordorum”, etc.

LIMITACIONES POR EXIGENCIAS MORALES
Por exigencias morales la propiedad se vera limitada en favor de los esclavos en los cosos siguientes:
1) Los propietarios que entregaban sus esclavos a las fieras sin previo permiso del magistrado.
2) Los que abandonan a los esclavos viejos y enfermos.
3) Los que maltrataban sin motivos justificados a sus esclavos, como podía ser el castigo de un crimen por ellos cometido.
Tales propietarios podía ser expropiados por el imperio del magistrado que procedía a la venta forzosa de los mismos consistiendo la indemnización en el precio. Estas limitaciones morales al derecho del propietario, pero acabaron por convertirse en verdaderas limitaciones jurídicas.

JUSTINIANO concibe estas limitaciones como las impuestas por un ordenamiento jurídico.

LIMITACIONES POR CAUSA DE VECINDAD
En la ley de las Tablas, se estableció un conjunto de normas limitativas, a fin de evitar o impedir los posibles problemas, que podían surgir entre los particulares, propietarios de fundos vecinos. Por esta razón, la propiedad por vecindad, se restringió de acuerdo a las consideraciones siguientes:

a) El propietario de un fundo debía dejar entre el suyo y del vecino, un espacio libre de dos pies y medio, en caso de edificio y de cinco pies, si se trataba de fundo para cultivo. Mediante la utilización de la “lactio finiun regundorum”, podían solicitar la determinación de los limites, para facilitar así la circulación de personas y animales.
b) El propietario estaba obligado a aceptar los salientes de la pared del vecino, orientadas hacías su casa o su fundo, siempre que las mismas no excedieran de medio pie.
c) El propietario que efectua obras, que desviaran el curso natural de las aguas, podría ser obligado a destruirlas, mediante la utilización que el vecino afectado hacia de la actio aquae pluvial arcendae.
d) Al vecino se le permitia cortar las ramas y talar los arboles de otro, si se proyectaban sobre su edificio. Si aquel se oponia, el interesado estaba autorizar el interdictum de arboribus caedendis.
e) Se prohibían aquellas construcciones, que oscurecían las del vecino. Para ello, se podía ejercer la actio nevi operis.
f) En caso de que el vecino de un edificio amenazara con ruina al del propietario de este, se ejercía la cautio damni infecti o caución por daño no efectuado, ósea, los que el edificio podría ocasionar en caso de derrumbamiento, si el propietario se negaba a repararlo. Para requerir la caución, era suficiente la simple posibilidad de amenazar de ruina. Esta limitación fue obra del derecho pretoriano y surgió como una imposición del pretor.
g) Un propietario tenía la facultad de impedir que el vecino se introdujera en su propiedad contra su voluntad. Se le autorizaba al vecino la penetración en la misma, en días alternativos, los fines de recoger los frutos o bellotas de sus propias plantas. En caso de negativa, podía hacer valer sus derechos mediante el interdictum de glade-legenda.

LIMITACIONES POR CONCEPTO DE COPROPIETARIO
Entendiendo por copropiedad la propiedad múltiple o mancomunada, o sea la relación jurídica en la cual a una pluralidad de sujetos le corresponde la propiedad de una cosa, se desprende de esto:
a) Que las facultades jurídicas de los copropietarios sobre la cosa común esta limitadas, por cuanto ninguno puede totalmente ejercer su derecho.
b) Que solo dos o más personas pueden ser dueñas de una cosa cuando la tiene en comunidad de bienes.
c) Que la copropiedad es una limitación de la propiedad.

Se sostiene por los romanos en relación con el condominio que los copropietarios solo tienen derechos a una cuota intelectual o parte pro-indivisa, de manera que según este concepto los poderes de los copropietarios no se ejercen sobre partes materiales de la cosa sino que tienen derechos sobre porciones ideales, abstractas. Esta doctrina de la división ideal de la cosa mantiene la división no de la cosa sino del derecho de propiedad.

La copropiedad comporta los elementos siguientes:
a) Varios sujetos o copropietarios;
b) Un solo objeto no dividido materialmente, que es el elemento que vincula a los titulares del derecho, y,

c) El reconocimiento de cuotas ideales, las cuales determinan los derechos y obligaciones del status de los condominios.

Esta copropiedad puede proceder del consentimiento o de la voluntad de las partes, como sería el caso de dos o más personas que adquieran la propiedad de un inmueble; o puede también provenir de la ley, o sea aquella que se produce por un hecho ajeno a la voluntad, por ejemplo, la herencia en la que los coherederos son condueños del patrimonio hereditario.

Los efectos de esta institución en el derecho justinianeo son los siguientes:
a) Ningún copropietario, individualmente, puede disponer de la cosa poseída en común, sin el consentimiento de la totalidad de los copropietarios; por esta razón, esta impedido de enajenar, gravar o limitar la cosa en cualquier sentido.
b) El copropietario puede disponer de su cuota parte por cuanto no se altera la esencia del condominio ni la situación de los demás copropietarios; lo cual significa que puede enajenar, gravar 0 renunciar a su derecho sobre la cosa.
c) A fin de realizar innovaciones o alteraciones de la cosa que modificarían su estado se exigía el consentimiento de todos los copropietarios. Se exceptuaba el caso del entierro de un con dueño en el predio de la comunidad. Sin embargo ese lugar no adquiría por ello carácter religioso sin la voluntad de los condominios.
d) Los copropietarios podían ejercer cualquier acción real o personal contra terceros o contra copropietarios. Un ejemplo de ello seria la acción reivindicadora o la acción nugatoria.
e) En la copropiedad, estaban asistidos del derecho a partir la división de la cosa si lo consideraban necesario para impedir problemas de carácter práctico, mediante la “actio communii dividendo” o mediante la “actio familiae erciscundae”.

FUENTES DE INFORMACIÓN
GARRIDO GARCIA, Jesús Manuel. Derecho Romano Institucional. 1979
IGLESIAS, Juan. Derecho Romano, 12ª edición actualizada. 1999
PETIT, Eugene. Tratado de Derecho Romano. 1989
HURTADO OLIVERO, Agustín. Lecciones de Derecho Romano volumen I, 8ª edición. Caracas 1990.
RAMOS S., CÉSAR JOSÉ. Materiales para el estudio de la carrera de Derecho Romano I, Caracas 1998.