En general, son bienes inmuebles aquellos que no pueden ser desplazados de un lugar a otro. En lo que respecta a la determinación de un bien como mueble o inmueble, el Código Civil sigue un sistema cerrado para aquello. En tal sentido, son bienes inmuebles los establecidos en el referido cuerpo normativo y aquellos a los que la “ley les confiere tal calidad”, según lo señalado en el numeral 11 del artículo 885 del Código Civil. En el referido artículo se enumeran los siguientes bienes inmuebles:

a) El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
b) El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales.
c) Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.
d) Los diques y muelles.
e) Las concesiones para explotar servicios públicos.
f) Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
g) Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
h) Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.

La calificación de un bien como inmueble tiene diversas consecuencias en nuestro ordenamiento jurídico, entre las principales podemos mencionar las siguientes:

a) La transferencia de la propiedad de bienes inmuebles se rige por lo establecido en el artículo 949 del Código Civil, el cual establece que “la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”.

b) La prescripción adquisitiva de bienes inmuebles cuando media buena fe tiene un periodo de 5 años y en los casos de mala fe es de 10 años (además del cumplimiento de los otros requisitos señalados en el artículo 950 del Código Civil).

 

c) En el caso de bienes inmuebles la garantía real que se suele constituir por excelencia es la hipoteca, la cual no puede ser ejecutada de manera extrajudicial, salvo en los casos del Título de Crédito Hipotecario Negociable regulado en la Ley de Títulos Valores que permite la venta directa del bien (artículo 243). La referida garantía debe ser otorgada por escritura pública para su validez y no implica la desposesión física del propietario o poseedor del bien a efectos de lograr la oponibilidad frente a terceros de la garantía (entrega jurídica).

d) En el caso de conflicto de acreedores el artículo 1135 del Código Civil establece que “cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua”.